Zonas tensionadas en el País Vasco: los 18 municipios declarados

Cuántas zonas tensionadas hay en el País Vasco

A 10 de octubre de 2026, el BOE recoge 18 municipios del País Vasco como zona de mercado residencial tensionado. En ellos vive el 54 % de la población de la comunidad, según el padrón de 2025; en uno de ellos, la zona cubre solo una parte del municipio. Hay 18 declaraciones distintas.

Lista de municipios en zona tensionada

El más poblado es Bilbao, con 351.124 habitantes, y el que menos, Zestoa, con 3.933. A 10 de octubre de 2026 no ha vencido ninguna: la primera lo hará el 30 de enero de 2028.

Quién es gran tenedor en el País Vasco

En el País Vasco hay 4 reglas distintas, según el municipio. La regla general y lo que supone serlo están en la página del gran tenedor.

Cinco o más inmuebles en el municipio

Se aplica en 15 municipios. Así lo recoge la resolución publicada en el BOE el 30 de enero de 2025, en la fila de Errenteria:

«Conforme a la Orden de 1 de octubre de 2024, del Consejero de Vivienda y Agenda Urbana, la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio excluyendo en todo caso garajes y trasteros, con excepción de aquellas viviendas que sean de titularidad de administraciones públicas, de sus entes instrumentales o de las sociedades en las que participen de forma mayoritaria.»

Más de diez inmuebles, o más de 1.500 m² (la definición general de la ley)

Se aplica en Bilbao. Así lo recoge la resolución publicada en el BOE el 30 de octubre de 2025:

«Conforme a la Orden de 21 de agosto de 2025, del Consejero de Vivienda y Agenda Urbana, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.»

Más de cinco inmuebles en el municipio, o más de 1.500 m²

Se aplica en Pasaia. Así lo recoge la resolución publicada en el BOE el 27 de abril de 2026:

«Conforme a la Orden de 17 de febrero de 2026, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, la persona física o jurídica que sea titular de más de cinco inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio, o una superficie construida de más de 1.500 m², excluyendo en todo caso garajes y trasteros, con excepción de aquellas viviendas que sean de titularidad de administraciones públicas, de sus entes instrumentales o de las sociedades en las que participen de forma mayoritaria.»

Más de diez inmuebles en el municipio, o más de 1.500 m²

Se aplica en Zestoa. Así lo recoge la resolución publicada en el BOE el 27 de abril de 2026:

«Conforme a la Orden de 17 de febrero de 2026, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio, o una superficie construida de más de 1.500 m², excluyendo en todo caso garajes y trasteros, con excepción de aquellas viviendas que sean de titularidad de administraciones públicas, de sus entes instrumentales o de las sociedades en las que participen de forma mayoritaria.»

Los municipios más poblados del País Vasco y su situación

De esos 20, no están declarados Getxo, Santurtzi, Portugalete, Leioa, Durango, Sestao, Eibar, Erandio y Zarautz.

Qué cambia en el alquiler

Lo mismo que en cualquier zona tensionada: está en la guía de las zonas tensionadas, y el tope a la renta, en el límite del alquiler.

En el País Vasco, el IRPF se rige por la norma foral. El Real Decreto-ley 29/2026 se aplica «sin perjuicio de» «los regímenes tributarios forales de concierto y convenio económico en vigor, respectivamente, en los Territorios Históricos de la Comunidad Autónoma del País Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra»: para la reducción por alquiler hay que mirar la norma foral, no el artículo 23 de la ley estatal.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos municipios del País Vasco son zona tensionada?

18, de los 252 que tiene la comunidad, según las resoluciones publicadas en el BOE hasta el 29 de julio de 2026. En uno de ellos, la zona tensionada es solo una parte del municipio.

¿Bilbao es zona tensionada?

Sí. Bilbao figura en la relación publicada en el BOE el 30 de octubre de 2025, con vigencia hasta el 30 de octubre de 2028.

¿Getxo es zona tensionada?

No. Getxo no figura en ninguna de las resoluciones de zonas tensionadas publicadas en el BOE. Tampoco Santurtzi, Portugalete, Leioa, Durango ni Sestao.

¿Hasta cuándo dura la zona tensionada en el País Vasco?

Depende de cuándo se publicó cada una en el BOE, porque dura tres años desde el día siguiente. La primera en vencer termina el 30 de enero de 2028 (1 municipio) y la última, el 29 de julio de 2029. La ley permite prorrogarlas año a año.

¿Quién es gran tenedor en el País Vasco?

Depende del municipio, porque cada declaración fija su regla. Hay 4 distintas, y la más repetida es: cinco o más inmuebles en el municipio.

Fuentes: las resoluciones del BOE enlazadas en la tabla, la ley de vivienda y el padrón de 2025 del INE. Última actualización: 10 de octubre de 2026.