Suspensión de desahucios de personas vulnerables: qué dice el decreto de 2026

Lo esencial: tres situaciones

El artículo 2 del Real Decreto-ley 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre de 2026 y «hasta el 31 de diciembre de 2030». No suspende todos los desahucios. Pide siempre dos cosas, que la persona demandada «se encuentre en situación de vulnerabilidad» y que «no tenga alternativa habitacional», y a partir de ahí distingue según quién demanda y por qué.

Esta página explica la norma, no un caso. Si tienes un procedimiento abierto, quien conoce tu situación es tu abogado, y las administraciones competentes en vivienda y servicios sociales son las que informan al juzgado sobre la vulnerabilidad.

Quién se considera vulnerable

El decreto da dos vías para acreditarlo: «ya sea certificado a partir de informe de los servicios sociales, o sea por aplicación de los criterios del 441.7» de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ese artículo dice qué puede mirar el tribunal para apreciar la vulnerabilidad económica. Son dos hechos, que tienen que darse a la vez:

• Que la vivienda pese demasiado. Que el importe de la renta, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones, «suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar».
• Que los ingresos no lleguen a un límite, medido en veces el IPREM mensual: «Con carácter general, el límite de 3 veces». Sube «0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo», o 0,35 en una familia monoparental o por cada hijo con discapacidad, y «0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años» o dependiente a cargo. Si algún miembro tiene una discapacidad del 33 % o más, dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar, el punto de partida es de 5 veces.

El IPREM lo fija la ley de presupuestos. La última, la de 2023, dice: «El IPREM mensual, 600 euros», y los presupuestos se prorrogan mientras no se aprueben otros. Con esa cuantía, el límite general es de 1.800 € al mes; con dos hijos, 2.160 €; en una familia monoparental con un hijo, 2.010 €; y si hay discapacidad o dependencia, 3.000 €. La calculadora de arriba hace la cuenta con tus datos.

Además de la económica, el tribunal puede apreciar la vulnerabilidad social: que en la vivienda haya personas dependientes, «víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad». Y la ley no convierte nada de esto en automático: dice que el tribunal «podrá considerar» estos hechos, y que decide «apreciando las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir también en la parte actora».

Si demanda un fondo que compra vivienda o deuda a bajo precio

Es el primer apartado del artículo. Se aplica cuando demanda «toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado», y que lo haga, sigue el texto, «con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad». Quedan fuera las administraciones y las empresas públicas dedicadas a la vivienda social y asequible.

En ese caso, si la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa, «el tribunal suspenderá por auto el proceso». Y lo hace aunque el proceso ya se hubiera suspendido antes por la vía ordinaria. El decreto no prevé una compensación para estas entidades ni fija para la suspensión otro límite que el del propio régimen.

Si demanda cualquier otro propietario

El segundo apartado es distinto: antes de suspender, el tribunal le pide a la administración una salida. Si la persona es vulnerable, no tiene alternativa y la administración no se la ha ofrecido, el tribunal «requerirá» a la administración competente en vivienda y servicios sociales un informe sobre los recursos disponibles. Y entonces:

«En caso de que no se reciba respuesta o se informe de que no se cuenta con ellos, el tribunal suspenderá el proceso hasta que tales medidas sean adoptadas y se garantice una alternativa habitacional adecuada».

La suspensión no es indefinida:

• Se revisa cada año. «La suspensión acordada será revisada por el tribunal cada doce meses, a los efectos de determinar si la situación de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional que la motivó subsiste».
• Se levanta en cuatro casos. «La suspensión se alzará cuando desaparezca la vulnerabilidad, se ponga a disposición una alternativa habitacional adecuada y efectiva o la parte demandada la rechace sin causa justificada, previa audiencia de las partes, o transcurran tres años desde que se acordó la suspensión».

La compensación al propietario

En este segundo supuesto, el tribunal determina en su auto que la administración competente en materia de vivienda asume una compensación a favor de quien demanda «cuando sea una persona física, o también, cuando sea una persona jurídica que se dedique al alquiler habitual asequible o social». Comprende, «como máximo, la renta contractual dejada de percibir, así como costes de suministros impagados y las costas procesales a favor del demandante». Y tiene un límite expreso: «No serán compensables el lucro cesante hipotético, ni los daños morales».

La renta se sigue debiendo

«La suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida».

Cuándo no hay suspensión

El mismo apartado pone dos límites:

• Si pesa más la situación de quien demanda. «No procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie, atendidas las circunstancias concurrentes, que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor».
• Si quien demanda tiene una o dos viviendas. «Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas».

Qué es un gran tenedor, y cuántas viviendas hacen falta para serlo en cada zona, está en la página del gran tenedor.

Desahucio por impago: la administración paga o da una alternativa

Para los desahucios por falta de pago, el decreto añade a la Ley de Enjuiciamiento Civil una vía previa, que no se aplica cuando demanda uno de los fondos del primer apartado. Si se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, se comunica a la administración, que tiene «un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en defecto de esta, efectuar el pago o la consignación». Mientras tanto, «quedará suspendido el curso del procedimiento y, en su caso, el lanzamiento».

• Si la administración paga, «se declarará enervada la acción y terminado el procedimiento, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento».
• Si pasan los dos meses sin alternativa y sin pago, «la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no habrá lugar para el lanzamiento». El contrato sigue hasta que termine, mientras dure la vulnerabilidad.

El pago alcanza a «la totalidad de las cantidades reclamadas y de las que se hayan devengado hasta el momento del pago o consignación, así como las costas procesales a favor del demandante».

Los desahucios que ya estaban en marcha

Las dos vías se aplican también a los procedimientos anteriores al decreto, con un límite: que el desalojo no se haya hecho ya. El artículo 2 lo dice así: vale «cuando ya se hubiera dictado sentencia, decreto o auto poniendo fin al procedimiento o acordando el lanzamiento, siempre que este último no se hubiera ejecutado efectivamente». Y la disposición transitoria segunda lo extiende a las ejecuciones en curso «siempre que no se hubiera practicado el lanzamiento».

El decreto aún tiene que votarse

En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. Si no se convalida, este régimen dejaría de aplicarse, como ocurrió el 2 de octubre de 2026 con el decreto anterior. El estado de cada norma se revisa en la página del decreto de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Hasta cuándo están suspendidos los desahucios de personas vulnerables?

El régimen del decreto va desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2030. No suspende todos los desahucios: solo los de personas en situación de vulnerabilidad que no tienen alternativa habitacional, y con reglas distintas según quién demande.

¿Quién puede pedir la suspensión de un desahucio?

La persona demandada que esté en situación de vulnerabilidad y no tenga otra vivienda a la que ir. La vulnerabilidad se acredita con un informe de los servicios sociales o aplicando los criterios de ingresos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Qué ingresos hay que tener para que se considere vulnerabilidad económica?

La ley deja al tribunal considerar dos hechos a la vez: que la renta más los suministros pasen del 30 % de los ingresos de la unidad familiar, y que esos ingresos no lleguen a 3 veces el IPREM mensual (1.800 €), con aumentos por hijos, mayores o dependientes, o a 5 veces si hay discapacidad o dependencia.

¿Cuánto dura la suspensión?

Cuando demanda un propietario que no es un fondo de los que describe el decreto, el tribunal la revisa cada doce meses y se levanta, como muy tarde, a los tres años de acordarse; también antes, si desaparece la vulnerabilidad o se ofrece una alternativa adecuada. Cuando demanda uno de esos fondos, el decreto no fija otro plazo que el del propio régimen.

¿El propietario cobra algo mientras el desahucio está suspendido?

Si es una persona física, o una persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social, sí: el tribunal fija una compensación a cargo de la administración competente en materia de vivienda, que cubre como máximo la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas. Los fondos que describe el decreto no tienen compensación.

¿Se suspende el desahucio si el casero solo tiene uno o dos pisos?

El decreto dice que la vulnerabilidad económica de la persona demandada no prevalecerá cuando quien demanda sea una persona física titular de dos o menos viviendas. Y, en general, no hay suspensión si el tribunal aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad de quien demanda.

¿Hay que seguir pagando el alquiler durante la suspensión?

Sí. El decreto dice que ni la suspensión ni la compensación al propietario hacen desaparecer la obligación de mantenerse al corriente de la renta.

¿Qué pasa si me demandan por no pagar el alquiler y soy vulnerable?

Salvo que demande uno de los fondos que describe el decreto, la administración competente tiene dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar lo que se debe. Durante ese plazo el procedimiento queda suspendido. Si paga, el desahucio termina y el contrato sigue; si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda y no hay lanzamiento.

¿Se aplica a un desahucio que ya tiene sentencia o fecha?

Sí, mientras el lanzamiento no se haya ejecutado. El decreto dice que se aplica aunque ya se hubiera dictado la resolución que pone fin al procedimiento o acuerda el lanzamiento.

Fuentes: artículos 2 y 5 y disposición transitoria segunda del Real Decreto-ley 29/2026; artículos 22 y 441 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil; disposición adicional nonagésima de la Ley 31/2022, de Presupuestos Generales del Estado para 2023. Última actualización: 10 de octubre de 2026.