Decreto de vivienda 2026: todas las medidas y en qué situación está

Si tu contrato de vivienda habitual termina antes del 31 de diciembre de 2028, o está ya en prórroga tácita o en tácita reconducción, puedes pedir que siga «por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales», en las mismas condiciones. Hay que estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores.

Real Decreto-ley 29/2026. Disposición final quinta.

Calcular si me corresponde

En las actualizaciones que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un pacto nuevo, «el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento». Y si la renta ya supera el índice de precios de referencia, «no procederá la aplicación de incremento alguno».

Real Decreto-ley 29/2026. Disposición final sexta. Hasta el 31 de diciembre de 2027.

Ver cuánto puede subir mi renta

Esta no tiene fecha de caducidad: la actualización anual de la renta «no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV)». Y si el contrato no pacta ninguna actualización, la renta no se actualiza.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Las tres reglas de la subida

Quien tenga una base imponible inferior a 33.007,20 euros puede deducir «el 10 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual», sobre una base máxima de 11.630 euros al año que baja a partir de 23.007,20 euros de base imponible.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 6 (artículo 68.6 de la Ley del IRPF).

Calcular mi deducción

«Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Otros servicios solo se le pueden cobrar si los ha pedido por escrito, sabiendo que eran opcionales y lo que costaban.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

«En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario». Los gastos de comunidad sí se pueden pactar, por escrito y con su importe anual, pero no en edificios sin propiedad horizontal.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Quién paga cada gasto: IBI, comunidad, basuras

«En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». La garantía adicional a la fianza no puede pasar de dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Calcula lo máximo que pueden pedirte al firmar

Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, puedes requerir por escrito la reparación con un presupuesto. El arrendador tiene «un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación». Si no contesta o se niega sin motivo, «el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 21.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días». Ese desistimiento «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Calcula desde cuándo puedes irte y hasta cuándo avisar

«A instancia de la parte arrendataria, será obligatoria la formalización por escrito del contrato de arrendamiento». Si no se hace, el contrato verbal sigue siendo válido.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 37.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Si se vende la vivienda, el inquilino tiene derecho de tanteo y de retracto, también cuando se vende junto con otras viviendas o inmuebles: en ese caso hay que decirle el precio que se le imputa a la suya. «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Al terminar el contrato, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda. Si no se firma ese documento, o no recoge ningún desperfecto, «se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 36.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

En las zonas tensionadas, el contrato nuevo no puede pasar de la renta del anterior. El decreto amplía lo que no se puede añadir: «cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 17.6 y 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Buscar si mi municipio es zona tensionada

Es la medida del otro decreto, que todavía no rige. Cuando el contrato cumpla sus cinco o siete años, se prorrogaría «por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica», salvo que una de las partes avise con antelación.

Real Decreto-ley 28/2026. Artículo único (artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Qué cambiaría, con simulador

La ley lo define y lo somete a sus reglas. El contrato tiene que decir la causa del desplazamiento temporal del inquilino, y «Dicha causa deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia». Sin causa en el contrato, se trata como un alquiler de vivienda habitual desde el primer día.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículos 2 y 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Comprueba si tu contrato es temporal

El alquiler temporal dura más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses. Si pasa de ahí sin justificación, o si «se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda», el primero se entiende como un contrato de vivienda habitual.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 9 bis de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Duración y contratos seguidos, con ejemplos

«la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa». Alquilar una habitación como vivienda es, para la ley, un alquiler de vivienda.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículos 2 y 17.9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Calcula si la suma de las habitaciones cabe

«Cuando en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta correspondiente a los posteriores no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor correspondiente al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) vigente».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 17.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

En un alquiler temporal, el inquilino puede desistir «una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días». La garantía adicional a la fianza no puede pasar de una mensualidad.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículos 11.2 y 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Fianza, garantías y salida anticipada

Los firmados antes del decreto se rigen por el régimen que tenían hasta que acabe el plazo pactado, «alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga». Si se renuevan, pasan al régimen nuevo.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (disposición transitoria octava de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Qué pasa con los contratos anteriores

La cesión turística de una vivienda queda fuera de la ley de alquileres cuando tiene su propia normativa sectorial, pero su duración «no podrá en ningún caso superar los treinta y un días».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 3 (artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

La reducción del rendimiento del alquiler pasa a depender de qué se hace con la renta. Para quien no es gran tenedor va del 100 % al 15 %: entre el 70 % y el 100 % si el contrato nuevo baja la renta más de un 5 %, el 50 % si no la sube y entre el 40 % y el 15 % si la sube. Los contratos firmados hasta «el 1 de diciembre de 2026» siguen con la reducción anterior.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 6 (artículo 23.2 y disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF).

Calcular mi reducción

Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia por vender una vivienda a una administración o empresa pública de vivienda social y asequible está exenta «En un 100 por ciento, siempre que dicho valor de transmisión sea igual o inferior a 200.000 euros», y en parte hasta los 800.000 euros. La vivienda tiene que haber estado desocupada los dos años anteriores.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 6 (disposición adicional sexagésima quinta de la Ley del IRPF). Hasta el 31 de diciembre de 2027.

Los ayuntamientos «podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto» a las viviendas que lleven más de dos años desocupadas sin causa justificada: fuera de las zonas tensionadas, solo a titulares de cuatro o más inmuebles residenciales; dentro, a cualquiera. El recargo sube en varios supuestos, y en las zonas tensionadas alcanza también a las viviendas de uso turístico. Cada ayuntamiento decide si lo aplica.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 8 (artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Dejan de estar exentos de IVA los alquileres de viviendas amuebladas cuando «Su duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches», salvo que el arrendador viva en la vivienda que alquila.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 7 (artículo 20 de la Ley del IVA).

Toda oferta o publicidad de un alquiler tiene que incluir, cuando proceda, el índice de precios de referencia si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta aplicable y «La condición de gran tenedor del arrendador».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 20.

La condición de gran tenedor «se deberá acreditar mediante certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a su nombre». En un edificio sin división horizontal, cada vivienda cuenta como un inmueble.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 4 (artículo 3 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda).

Quién es gran tenedor en cada zona tensionada

Desde 2027, la renta que se imputa en el IRPF por los inmuebles que no son la vivienda habitual ni están alquilados se calculará con una escala sobre la suma de sus valores catastrales, en lugar de un porcentaje fijo.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 6 (artículo 85 de la Ley del IRPF).

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria pagarán un gravamen especial «del 25 % cuando el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución derive del ejercicio de la actividad de arrendamiento de viviendas». Se reduce, o desaparece, si la mayor parte de su parque es de alquiler asequible.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 9 (Ley 11/2009, de las SOCIMI).

Hasta el 31 de diciembre de 2030, si la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el tribunal suspende el proceso. Cuando quien demanda no es un fondo de los que compran vivienda o deuda a bajo precio, antes se pide a la administración que ofrezca una alternativa; la suspensión se revisa cada doce meses y se levanta, como muy tarde, a los tres años.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 2. Hasta el 31 de diciembre de 2030.

Las tres situaciones y el umbral de vulnerabilidad

La suspensión no procede si el tribunal aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad de quien demanda. Y «Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas». Si se suspende, la administración asume la compensación al propietario persona física.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 2.2. Hasta el 31 de diciembre de 2030.

Cuándo no hay suspensión, con el texto

En un desahucio por impago de un inquilino vulnerable, la administración competente tiene «un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en defecto de esta, efectuar el pago o la consignación». Si no hace ninguna de las dos cosas, queda subrogada en la deuda y «no habrá lugar para el lanzamiento».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 5 (artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Cómo funciona, paso a paso

Un préstamo público sin intereses para completar la hipoteca de la primera vivienda habitual, por «el valor inferior entre el 20 % del valor de la vivienda hipotecada, y 50.000 euros». La vivienda queda sujeta para siempre a un precio máximo de reventa.

No se puede pedir todavía: falta el Acuerdo del Consejo de Ministros que fije beneficiarios, límites y procedimiento.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 19.

Cuánto sería y qué falta por saber

Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades que compran inmuebles o deuda hipotecaria impagada muy por debajo de su valor, y las personas jurídicas que son gran tenedor, no pueden adquirir una vivienda «por un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado», salvo para destinos sociales.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 1. Hasta el 31 de diciembre de 2030.

Cuando el banco cede el préstamo a un tercero, «el prestatario podrá hacer valer ante el nuevo titular las mismas excepciones y defensas que ante el acreedor originario». Y no se pueden ceder los préstamos vencidos de quien está acogido a las medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Real Decreto-ley 29/2026. Disposición final primera (artículo 25 bis de la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario).

El tipo reducido de las obras de renovación y reparación se extiende a las que se hagan «cuando se trate de viviendas destinadas a su arrendamiento como vivienda habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 7 (artículo 91 de la Ley del IVA).

El decreto fija nuevos importes máximos para los coeficientes con los que se calcula el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos al vender o heredar un inmueble.

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 10.

Las dos tablas y la calculadora

Aquella cuyo precio de venta o de alquiler, con todos los gastos asociados, «no supere el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se ubique el inmueble».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 14.

Los inmuebles del patrimonio del Estado que puedan destinarse a vivienda, y las viviendas de la Seguridad Social, se aportan a la entidad pública Casa 47. Las viviendas que venda tendrán un precio máximo ligado al módulo de la vivienda protegida, y ese límite «se extenderá a las sucesivas transmisiones».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículos 11 y 12.

Se crea un fondo adscrito al Ministerio de Vivienda para financiar proyectos de vivienda con inversión privada. «La dotación inicial del Fondo de Vivienda de Impacto Social asciende a 400.000 miles de euros».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículo 13.

El Estado avala parte de la financiación del ICO a promotores de vivienda en alquiler social o asequible, con «una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros», y a fabricantes y promotores de construcción industrializada, por «un importe máximo de 280 millones de euros».

Real Decreto-ley 29/2026. Artículos 16 y 17.