No renovar un contrato de alquiler: plazos de aviso y modelo de carta para el propietario

El aviso depende de la fecha del contrato

La duración mínima del alquiler y el aviso para no renovarlo han cambiado cuatro veces desde 1995. Cada reforma dejó dicho que los contratos anteriores «continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación», así que a cada contrato le toca la ley del día de su firma.

Las fechas se cuentan desde la firma o, si fue posterior, desde que el inquilino recibió la vivienda. Y si el contrato pactó más años que el mínimo, vale lo pactado.

Durante la duración mínima, el propietario no puede oponerse

Da igual que el contrato diga un año. Según el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, llegado ese vencimiento el contrato «se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica».

Esas prórrogas solo puede cortarlas el inquilino, avisando «con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas».

La excepción: necesitar la vivienda para ti o tu familia

Es la única vía para recuperar la vivienda antes de que se cumpla la duración mínima. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el artículo 9.3 pide todo esto:

• Que el arrendador sea una persona, no una empresa. La ley lo limita a cuando «el arrendador sea persona física».
• Que haya pasado el primer año de contrato.
• Que estuviera escrito en el contrato. La necesidad tiene que haberse hecho constar «al tiempo de su celebración» y «de forma expresa».
• Que sea para vivir. Para destinarla «a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial».
• Avisar con dos meses. Hay que comunicarlo «especificando la causa o causas», «al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar».

El primer grado son padres e hijos. El Código Civil cuenta así: «el hijo dista del padre un grado, dos del abuelo», y «el hermano dista dos grados del hermano». Un nieto o un hermano, por tanto, no entran.

Los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 tienen una versión más flexible: no hace falta que la necesidad figurase en el contrato. Basta con que, pasado el primer año, «el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda», con los mismos dos meses de antelación.

Si después no se ocupa la vivienda

La ley da tres meses para ocuparla. Si pasan sin que el arrendador o su familiar se hayan instalado, el inquilino puede elegir entre volver «por un nuevo período de hasta cinco años», con los gastos del desalojo pagados, o cobrar «una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años». Solo se libra el arrendador si no pudo ocuparla «por causa de fuerza mayor».

Vender no es un motivo

Querer vender el piso no permite acabar antes el contrato, y venderlo tampoco lo extingue: «El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica».

Al llegar el vencimiento: el aviso

Cumplida la duración mínima, el propietario ya puede decidir que el contrato no siga, sin dar motivo. Pero tiene que avisar a tiempo. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el contrato se prorroga si ninguna de las partes ha notificado a la otra, «al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo».

Si el aviso no llega a tiempo, el contrato «se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más». Durante esos años el propietario queda atado, y el inquilino no: puede irse al final de cada anualidad avisando con un mes.

Cuando se acaba la prórroga tácita

Si el inquilino sigue en la vivienda después de agotar todos los plazos y nadie dice nada, el alquiler no termina solo. El Código Civil prevé que, si permanece «quince días» con aquiescencia del arrendador, «se entiende que hay tácita reconducción», «a menos que haya precedido requerimiento». El contrato se renueva entonces por el periodo por el que se paga la renta: por meses, si es mensual.

Aunque avises a tiempo: la prórroga extraordinaria del inquilino

Esto viene del Real Decreto-ley 29/2026. En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación.

Hoy, haber avisado en plazo no garantiza recuperar la vivienda al vencimiento. Si el contrato estaba vigente el 8 de octubre de 2026, el inquilino puede pedir «una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales», siempre que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores. En una zona tensionada tiene otra, de hasta tres años.

La solicitud «deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador», salvo en tres casos:

• que las partes hayan pactado otros términos o condiciones;
• que hayan firmado un contrato nuevo;
• que el arrendador haya comunicado que necesita la vivienda para sí o sus familiares. Aquí el decreto es más amplio que el artículo 9.3: vale «aun cuando la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido expresamente prevista en el contrato», «siempre que concurra causa real y acreditada de necesidad».

Tampoco hay prórroga extraordinaria si acordáis renovar, o firmar un contrato nuevo, «con una renta inferior en al menos un cinco por ciento a la prevista en el contrato vigente». La calculadora del alquiler tiene un modo para propietarios que te dice si tu inquilino cumple los requisitos.

Lo que cambiaría el 15 de noviembre de 2026

Real Decreto-ley 28/2026. Su propio texto fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Pendiente de convalidación. Lo que sigue es un escenario: si la norma no sale adelante, no se aplica.

Ese decreto cambia el artículo 10.1. En lugar de tres años de prórroga tácita, el contrato se prorrogaría «por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica», el aviso del arrendador pasaría a seis meses y no renovar tendría una indemnización para el inquilino. Las cuentas están en la renovación automática por cinco años.

Modelo de carta para comunicar que no renuevas

La ley no impone un texto ni un medio: solo exige que quien no quiere renovar lo haya «notificado a la otra» parte con la antelación debida. Este modelo se limita a eso. Rellénalo y cópialo, o imprímelo.

Cómo enviarla

Como todo depende de la fecha en que el inquilino recibe el aviso, lo que importa es poder demostrar qué se comunicó y cuándo. Mira primero el contrato: la ley permite que las partes señalen una dirección electrónica para las notificaciones, «siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron».

Esta página no puede decirte qué medio bastaría ante un juez. Si hay conflicto con el inquilino, consulta a un profesional.

Preguntas frecuentes

¿Con cuánto tiempo hay que avisar para no renovar un contrato de alquiler?

Depende de cuándo se firmó. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el arrendador tiene que avisar al menos cuatro meses antes del vencimiento, y el inquilino, dos meses antes. En los firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019 bastan treinta días, y en los anteriores, un mes.

¿Puede el propietario no renovar el contrato antes de los cinco años?

No. Aunque el contrato se haya firmado por un año, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta cumplir cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. Solo el inquilino puede cortar esas prórrogas. La única excepción es que el arrendador necesite la vivienda para sí o su familia, con las condiciones del artículo 9.3.

¿Hace falta dar un motivo para no renovar?

Al llegar el vencimiento, no: la ley solo pide que se notifique la voluntad de no renovar con la antelación debida. Durante la duración mínima es distinto: ahí solo vale la necesidad de la vivienda para el arrendador o sus familiares.

¿Qué pasa si aviso tarde?

El contrato se prorroga. En los firmados desde el 6 de marzo de 2019, por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, y durante esa prórroga solo el inquilino puede marcharse al final de cada anualidad.

¿Puedo recuperar el piso para un hijo?

Sí, es uno de los supuestos de la ley: vivienda permanente para el arrendador o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, que son padres e hijos. Hace falta que el arrendador sea persona física, que haya pasado el primer año de contrato y avisar con dos meses de antelación. En los contratos firmados desde marzo de 2019, además, tenía que constar en el contrato.

¿Puedo no renovar porque quiero vender el piso?

Al vencimiento puedes no renovar sin dar motivo, avisando a tiempo. Lo que no puedes es acabar antes el contrato por querer vender: la venta no extingue el alquiler durante los cinco primeros años, o siete si el arrendador era una empresa, porque el comprador se subroga en la posición del arrendador.

He avisado a tiempo: ¿puede el inquilino quedarse igualmente?

Puede pedir una prórroga extraordinaria. Con el Real Decreto-ley 29/2026, de hasta dos años si su plazo termina antes del 31 de diciembre de 2028 o está ya en prórroga tácita, y lleva ocho meses al corriente de pago; en zona tensionada, de hasta tres. El arrendador debe aceptarla salvo que pacten otra cosa, firmen un contrato nuevo o necesite la vivienda para sí o su familia.

¿Hay que mandar un burofax para no renovar?

La ley no impone ningún medio: solo pide que se haya notificado a la otra parte. Lo que te interesa es poder demostrar qué comunicaste y en qué fecha, porque de esa fecha depende que el aviso valga.

Fuentes: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículos 4, 9, 10 y 14, en sus redacciones de 1994, 2013, 2018 y 2019); Código Civil (artículos 918, 1566 y 1581); Real Decreto-ley 29/2026 (disposición final quinta); y Real Decreto-ley 28/2026. Última actualización: 9 de octubre de 2026.