Alquiler de temporada: qué exige la ley desde octubre de 2026

Qué es un alquiler de temporada desde octubre de 2026

Hasta el 7 de octubre de 2026, la Ley de Arrendamientos Urbanos contaba entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda «los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra», y esos contratos «se rigen por la voluntad de las partes»: la duración, la salida anticipada o las garantías eran las que dijera el contrato. El Real Decreto-ley 29/2026 lo cambia de sitio. Ahora se llama arrendamiento de vivienda temporal y está definido en el mismo artículo que el alquiler de vivienda habitual:

«Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable.»

De esa definición salen las tres cosas que tiene que haber:

• Un inquilino que tiene su domicilio habitual en otro sitio y está fuera de él por un tiempo.
• Una causa que explique ese desplazamiento y que se pueda acreditar.
• Una vivienda, o una habitación, que cubra su necesidad de vivienda mientras dura.

Al pasar a ser un alquiler de vivienda, se le aplican las reglas comunes de estos contratos (fianza, pago de la renta, gastos) con las particularidades que siguen.

La causa: escrita en el contrato, real y que se pueda probar

Es la condición de la que depende todo lo demás. El artículo 7.2 la regula en tres frases:

• Tiene que estar escrita. Los contratos «deberán prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario».
• Tiene que ser verdad, y probarlo le toca al arrendador. «Dicha causa deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia».
• Sin causa, es un alquiler de vivienda habitual. La falta de una causa debidamente prevista en el contrato «lo privará de su naturaleza temporal y comportará su sumisión al presente título en las mismas condiciones que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato».

De ahí sale la respuesta a una de las dudas más repetidas, la del contrato de once meses: fijar un plazo inferior al año no convierte un contrato en temporal. Lo que lo hace temporal es la causa, no la duración. Un contrato de once meses que no explique por qué el inquilino necesita la vivienda solo por un tiempo queda sometido a las reglas del alquiler de vivienda habitual, con su mínimo de cinco años, desde el día en que se firmó.

Qué causas valen

La ley no trae una lista. Lo único que dice es que el inquilino tiene que estar «temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable». Otra norma estatal, de 2024 y pensada para otra cosa (los datos de los alquileres de corta duración), sí pone ejemplos: habla de «causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria». Sirve de orientación, no de lista cerrada: es anterior al decreto, y qué causas bastan con la definición nueva lo irán diciendo los juzgados.

Cuánto puede durar: más de 31 días y, como regla, doce meses

La duración la pactan las partes, dentro de dos límites: «debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses, en atención a las causas que lo motiven». Por debajo de ese mínimo está la cesión turística, de la que se habla más abajo.

Al alquiler temporal no se le aplica el plazo mínimo de cinco o siete años del alquiler habitual: «en lo relativo a su duración se regirán por lo dispuesto en el artículo 9 bis». Y la prórroga no es automática. Si se pactó menos del máximo y al terminar sigue existiendo el motivo, el contrato «podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar nunca como regla general la duración máxima de doce meses en conjunto, salvo que la causa de temporalidad subsista posteriormente».

Más de dos contratos seguidos, o más de un año sin motivo

El artículo 9 bis cierra las dos formas de alargar un alquiler temporal sin causa:

«Siempre que la duración del arrendamiento de vivienda temporal exceda de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad o se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos, incluido el plazo mínimo y el régimen de prórrogas previstas en los artículos 9 y 10.»

Es decir: dos contratos temporales seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda caben; con el tercero, es el primero el que pasa a entenderse de vivienda habitual, y el plazo mínimo se cuenta desde entonces. La regla habla de las mismas partes y la misma vivienda: no dice nada de contratos con inquilinos distintos.

Fianza, garantías y pagos por adelantado

Al ser un alquiler de vivienda, la fianza es la de estos contratos: «una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda». La garantía adicional, que es voluntaria, tiene un tope más bajo que en el alquiler habitual: «En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta».

Tres reglas más, comunes a todos los alquileres de vivienda, que ahora alcanzan también al temporal:

• No se pueden pedir varios meses por adelantado. «En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta».
• No se puede exigir un seguro de impago. «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas».
• Los honorarios de la inmobiliaria no los paga el inquilino. «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación».

Irse antes de tiempo: un mes dentro y diez días de aviso

El inquilino de un alquiler temporal no está atado hasta el final: «podrá desistir del contrato una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días». Y ese desistimiento «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador», igual que en el alquiler habitual, donde los plazos son de seis meses y treinta días.

Reparaciones: también las pequeñas son del arrendador

En el alquiler habitual, las pequeñas reparaciones por el uso las paga el inquilino. En el temporal, no: «Corresponderá, en todo caso, al arrendador la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, así como las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda».

El inquilino tiene que avisar cuanto antes, y el arrendador está «obligado a responder en el plazo máximo de cinco días hábiles». Si no responde, el inquilino puede hacer la reparación y reclamarle el importe o, justificándoselo antes, descontarlo de la renta del mes siguiente.

El precio: de un contrato temporal al siguiente, el IRAV como tope

La renta se pacta libremente, pero la ley limita lo que puede subir de un contrato temporal al siguiente, cambie o no el inquilino: «Cuando en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta correspondiente a los posteriores no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor correspondiente al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) vigente». El último valor del índice está en la calculadora del IRAV.

En las zonas tensionadas hay además un tope para la renta inicial. Los límites a la renta de un contrato nuevo se aplican a los «contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley», y el alquiler temporal figura ahora entre ellos, en el mismo artículo 2 que el habitual.

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026

No cambian. La disposición transitoria octava les deja como estaban hasta que acaben:

«Los contratos de arrendamiento por temporada, de vivienda temporal, y los de similar naturaleza sometidos a la presente ley, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación hasta la finalización del plazo de duración pactado en el propio contrato, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga.»

Y añade una segunda frase para lo que venga después: «El arrendamiento temporal renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda temporal». Es decir, si las partes quieren seguir, el contrato siguiente ya tiene que llevar la causa escrita y respetar los plazos nuevos.

Las mismas reglas ya estuvieron en vigor entre el 1 y el 2 de octubre de 2026, con un decreto anterior que el Congreso derogó. La cronología está en la página del decreto de vivienda.

Alquiler turístico y de habitaciones: en qué se diferencian

• El alquiler turístico no es un alquiler temporal. La cesión de una vivienda amueblada que se comercializa por canales turísticos y tiene su propia normativa sectorial queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el decreto le pone un máximo: «no podrá en ningún caso superar los treinta y un días». Justo donde empieza el alquiler de vivienda temporal.
• Una habitación puede alquilarse como vivienda habitual o como temporal, según la necesidad que cubra, con las mismas reglas que una vivienda entera. Y tiene una propia: «la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa». Está en la página del alquiler de habitaciones, con una calculadora.

¿Hay que registrarlo? El registro estatal está anulado

Un real decreto de diciembre de 2024 creó el Registro Único de Arrendamientos: desde el 1 de julio de 2025, para anunciar en una plataforma en línea un alquiler de corta duración, turístico o de temporada, hacía falta un número de registro. Ya no. El Tribunal Supremo dio la razón, en todo o en parte, a quienes lo recurrieron (la Generalitat Valenciana, la Región de Murcia y dos asociaciones de apartamentos turísticos) y decidió:

«Anular los preceptos del Real Decreto impugnado referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y la obligación de la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles para obtener un numero de registro que permita ofrecer los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de las plataformas en línea.»

Es la sentencia de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE el 8 de junio; otras dos, de 21 de mayo y de 1 de junio, dicen lo mismo. Lo anulado es el registro estatal. Los registros y licencias que exigen las comunidades autónomas y los ayuntamientos, sobre todo para el alquiler turístico, son otra cosa y siguen dependiendo de cada territorio.

El decreto de octubre no vuelve a crear ese registro. Lo que añade a la ley es un régimen de sanciones para las plataformas en línea de alquiler de corta duración que incumplan sus «obligaciones de suministro e intercambio de datos vinculadas a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos». No va dirigido a propietarios ni a inquilinos.

Dos avisos: las comunidades autónomas y el Congreso

• Puede haber normas autonómicas. La ley deja a salvo las que, sobre alquiler temporal y de habitaciones, «hayan dictado o dicten las comunidades autónomas, que serán de aplicación en su respectivo ámbito territorial».
• El decreto aún tiene que votarse. En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. Si no se convalida, estas reglas dejarían de aplicarse. El estado de cada norma se revisa en la página del decreto de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un alquiler de temporada?

Desde el 8 de octubre de 2026 la ley lo llama arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre la necesidad de vivienda de una persona que está desplazada temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y que se puede acreditar. Puede ser de una vivienda entera o de una habitación.

¿Sigue siendo legal el alquiler de temporada en 2026?

Sí, pero con condiciones nuevas: la causa del desplazamiento temporal tiene que estar escrita en el contrato, tiene que durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si falta la causa, la ley lo trata como un alquiler de vivienda habitual.

¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?

Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Puede prorrogarse por acuerdo expreso si la causa continúa, sin pasar en conjunto de 12 meses salvo que la causa siga existiendo después.

¿Sirve un contrato de 11 meses para que no sea de vivienda habitual?

Por sí solo, no. Lo que hace temporal a un contrato es la causa que consta en él, no el plazo. Un contrato de once meses que no diga por qué el inquilino necesita la vivienda solo por un tiempo queda sometido a las reglas del alquiler de vivienda habitual desde el día de la firma.

¿Qué causas valen para un alquiler de temporada?

La ley no trae una lista. Pide que el inquilino esté temporalmente desplazado de su domicilio habitual, que la causa sea real, que se pueda acreditar y que conste de forma expresa en el contrato. Si se discute, es el arrendador quien tiene que probar que existe.

¿Cuánta fianza se puede pedir en un alquiler de temporada?

En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, una mensualidad de renta, como en cualquier alquiler de vivienda. Si además se pacta una garantía adicional, no puede pasar de otra mensualidad. En los contratos de temporada anteriores la fianza es de dos mensualidades.

¿Puedo irme antes de que acabe un alquiler de temporada?

Sí. En un alquiler de vivienda temporal el inquilino puede desistir cuando haya pasado al menos un mes desde la firma, avisando al arrendador con 10 días de antelación como mínimo, y sin tener que indemnizarle.

¿Cuántos contratos de temporada seguidos se pueden firmar?

Dos. Si entre las mismas partes y sobre la misma vivienda se suceden más de 2 contratos temporales seguidos, el primero se entiende celebrado como un contrato de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.

¿Qué pasa con un contrato de temporada firmado antes del decreto?

Sigue con las reglas que tenía hasta que acabe el plazo pactado, y entonces se extingue sin posibilidad de prórroga. Si las partes lo renuevan, el contrato renovado ya se rige por las reglas del alquiler de vivienda temporal.

¿Puede subir el precio de un contrato de temporada al siguiente?

Con un límite: cuando en una misma vivienda se firman varios contratos temporales seguidos, la renta de los posteriores no puede subir, en porcentaje anual, más que el IRAV vigente.

¿Quién paga las reparaciones en un alquiler de temporada?

El arrendador, también las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario. Tiene 5 días hábiles para responder al aviso del inquilino; si no responde, el inquilino puede hacerlas y reclamarle el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente.

¿Hay que inscribir el alquiler de temporada en un registro?

El registro estatal que daba un número para anunciar alquileres de corta duración en plataformas en línea fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo y junio de 2026. Las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden tener sus propios registros y requisitos.

¿Se puede alquilar una habitación por temporada?

Sí. La definición de alquiler de vivienda temporal incluye el arrendamiento de una habitación o estancia, con los mismos requisitos: causa escrita, real y acreditable, y los mismos plazos.

Fuentes: artículos 2, 3, 4, 5, 7, 9 bis, 11, 17, 20, 21, 21 bis y 36, disposición adicional duodécima y disposición transitoria octava de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026; Real Decreto 1312/2024 y sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026. Última actualización: 10 de octubre de 2026.