Límite del alquiler en zona tensionada: cuánto se puede pedir en un contrato nuevo

Los topes, de un vistazo

Estos límites solo rigen en los 317 municipios declarados, y mientras dure la declaración: el artículo los aplica a la vivienda que «se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración». Para saber si la tuya lo está, usa el buscador de zonas tensionadas.

La redacción actual de estos apartados es la del Real Decreto-ley 29/2026. En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. Los dos topes existen desde la ley de vivienda de 2023; el decreto ha ampliado la prohibición de cargar gastos nuevos y ha añadido las reglas de habitaciones y de contratos temporales.

La regla general: la renta del contrato anterior

El apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que «la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior».

• A quién obliga: a cualquier arrendador, tenga una vivienda o cien.
• Con qué se compara: con el último contrato de alquiler de vivienda que estuvo en vigor en esa misma vivienda en los cinco años anteriores, aunque el inquilino fuera otro.
• Qué renta cuenta: la última, ya actualizada. Si al contrato anterior le tocaba una actualización anual, se aplica antes de comparar.

El mismo apartado cierra la puerta a compensar el tope con otros cobros: «En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior».

Cuándo puede subir un 10 %

La renta solo puede superar la del contrato anterior «en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta», y solo «cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos»:

• Rehabilitación. «Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento».
• Ahorro de energía. Obras terminadas en esos dos años «en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento», con dos certificados de eficiencia energética, uno anterior y otro posterior.
• Accesibilidad. «Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas».
• Contrato largo. «Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años», o cuando dé al inquilino el derecho a prorrogarlo, si quiere, hasta ese plazo en las mismas condiciones.

El 10 % es un máximo, y solo vale si el supuesto se acredita: no basta con alegarlo.

Si el arrendador es un gran tenedor: el índice de precios

El apartado 7 añade un segundo tope. Cuando «el arrendador sea un gran tenedor de vivienda», la renta inicial «no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique».

Ese tope no sustituye al de la renta anterior. El apartado empieza con «Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior», así que al gran tenedor se le aplican los dos y manda el más bajo.

Quién es gran tenedor depende de la zona. La definición general es la de quien tiene «más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial», pero muchas declaraciones la rebajan a cinco inmuebles. La regla de cada municipio está en el buscador.

Si la vivienda llevaba cinco años sin alquilarse

Sin contrato anterior no hay renta con la que comparar. Para ese caso, el segundo párrafo del apartado 7 extiende el tope del índice a cualquier arrendador: «Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado» y «sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años».

Tiene una condición: que «así se recoja en la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona». Las 28 declaraciones publicadas hasta el 29 de julio de 2026 lo recogen, de modo que hoy se aplica en todas las zonas tensionadas.

Qué es el índice de precios de referencia y dónde se consulta

Es el sistema estatal que aprobó la Resolución de 14 de marzo de 2024, del sistema de índices de precios de referencia. No es una tabla de precios por barrio: se consulta vivienda por vivienda en una aplicación del Ministerio, que devuelve un rango. El límite se fija «tomando el valor superior del rango de valores individualizados que resultan de la localización y las diferentes características de la vivienda objeto de arrendamiento».

Consultar el índice en la aplicación del Ministerio de Vivienda.

El tope del índice se aplica a los contratos firmados desde que el sistema está aprobado. La disposición transitoria séptima de la ley lo dice así: la regulación del apartado 7 «se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia».

Habitaciones y alquiler temporal

El Real Decreto-ley 29/2026 ha añadido dos reglas que valen en toda España, y que en una zona tensionada se suman a los topes anteriores.

• Habitaciones. «la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa». Si la vivienda está en zona tensionada, esa renta «deberá respetar, en todo caso, las limitaciones previstas en los apartados 6, 7 y 8».
• Contratos temporales seguidos. «Cuando en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta correspondiente a los posteriores no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor correspondiente al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) vigente».

Qué pasa si el contrato pone una renta mayor

El artículo 17 no trae una sanción propia. Lo que sí dice la ley, en su artículo 6, es que «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título», y el artículo 17 está en ese mismo título.

Para el arrendador hay además una consecuencia fiscal: pierde la reducción del IRPF por alquiler de vivienda. La Ley del IRPF establece que «Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».

Preguntas frecuentes

¿Cuánto pueden subir el alquiler en zona tensionada al firmar un contrato nuevo?

Por regla general, nada: la renta inicial del contrato nuevo no puede pasar de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada su actualización anual. Solo puede subir, y como máximo un 10 %, si se acredita rehabilitación, ahorro de energía, mejoras de accesibilidad o un contrato de diez años o más.

¿El límite se aplica si el propietario es un particular con un solo piso?

Sí. El tope de la renta del contrato anterior vale para cualquier arrendador. Lo que es solo para grandes tenedores es el segundo tope, el del índice de precios de referencia.

¿Y si el piso nunca se ha alquilado, o lleva más de cinco años vacío?

No hay renta anterior con la que comparar, pero el contrato no queda libre: se aplica el índice de precios de referencia siempre que lo recoja la resolución del Ministerio, y las 28 declaraciones publicadas hasta hoy lo recogen.

¿Cómo se calcula el índice de precios de referencia de una vivienda?

No se calcula a mano. Lo da la aplicación en línea del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, a partir de la localización y las características de la vivienda. Devuelve un rango de valores, y el límite es el valor superior de ese rango.

¿El límite afecta a la renta del contrato que ya tengo firmado?

No. Los apartados 6 y 7 del artículo 17 hablan de la renta pactada al inicio del nuevo contrato. La renta de un contrato en vigor solo cambia con la actualización anual, que tiene su propio tope.

¿Pueden cobrarme la comunidad o el IBI si el inquilino anterior no los pagaba?

No, en una zona tensionada. El contrato nuevo no puede repercutir al inquilino cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas u otros conceptos análogos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior.

¿El límite vale para el alquiler por habitaciones?

Sí. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa, y en zona tensionada esa renta tiene que respetar los mismos límites.

¿Hay límite de precio fuera de las zonas tensionadas?

Para la renta inicial de un contrato de vivienda habitual, no: la renta es la que pacten las partes. Sí valen en toda España el tope de la actualización anual y las reglas nuevas sobre habitaciones y sobre contratos temporales sucesivos.

Fuentes: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículos 6 y 17 y disposición transitoria séptima), en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026; Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (artículo 3); Resolución de 14 de marzo de 2024, del sistema de índices de precios de referencia; y las 9 resoluciones del BOE con la relación de zonas tensionadas. Última actualización: 9 de octubre de 2026.