Cuánto dura un contrato de alquiler: plazo mínimo, prórroga y qué pasa después

El plazo mínimo: cinco años, o siete si el arrendador es una empresa

La regla está en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Empieza por la libertad de pacto, «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes», y a continuación la limita: si lo pactado es menos, el contrato «se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica».

Tres detalles que suelen pasarse por alto:

• La prórroga obliga al arrendador, no al inquilino. El inquilino puede cortarla avisando «con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas».
• El plazo cuenta desde la entrega. «El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior».
• Sin plazo escrito, un año. «Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado», con las mismas prórrogas anuales.

Al llegar el vencimiento: tres años más si nadie avisa

Cumplido el mínimo, el contrato no se acaba solo. Según el artículo 10, si ninguna de las partes ha notificado a la otra que no quiere renovarlo, «al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario», entonces «el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más».

Un ejemplo. Un contrato firmado con un particular el 1 de marzo de 2021 cumplió su plazo mínimo el 1 de marzo de 2026. Si nadie avisó, está en prórroga tácita y puede llegar hasta el 1 de marzo de 2029. Si el arrendador fuera una empresa, el mínimo no acabaría hasta el 1 de marzo de 2028, y para que no empezara la prórroga tendría que avisar, como muy tarde, el 1 de noviembre de 2027.

Si eres propietario y no quieres renovar, la página de no renovar el alquiler calcula el último día para avisar y trae un modelo de carta.

Y después: la tácita reconducción

Agotados el plazo mínimo y la prórroga, la Ley de Arrendamientos Urbanos ya no dice nada y entra el Código Civil: «Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción». No es una prórroga del contrato anterior, sino un alquiler nuevo cuya duración depende de cómo se fijó la renta: «se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual».

Depende de cuándo firmaste: los plazos de cada época

La duración mínima y la prórroga han cambiado cuatro veces desde 1995, y cada reforma dejó a los contratos ya firmados con las reglas de su fecha. Por eso dos vecinos con el mismo casero pueden tener plazos distintos.

Los contratos anteriores a 1995 no están en la tabla: se rigen por la ley de 1964 y por las disposiciones transitorias de la de 1994, que tienen sus propias reglas.

Lo que añaden los decretos de 2026

• Dos años más, a petición del inquilino. Para los contratos que estaban vigentes cuando entró en vigor el decreto de vivienda hay una prórroga extraordinaria. La calculadora del alquiler te dice si te corresponde y hasta qué fecha, y aquí está cómo pedirla.
• Tres años en zona tensionada. Si la vivienda está en una zona tensionada, la ley ya preveía otra prórroga extraordinaria por plazos anuales.
• Renovación por periodos de cinco años. Es lo que prevé el Real Decreto-ley 28/2026. Su propio texto fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Pendiente de convalidación. Lo que cambiaría está en la página de la renovación automática.

Irse antes: el desistimiento del inquilino

El plazo mínimo protege al inquilino, pero no le ata. «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días». Y, con la redacción que dejó el decreto de vivienda, ese desistimiento «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador». Las fechas de tu contrato y lo que pasa con las indemnizaciones pactadas antes están en irse antes de tiempo de un alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

Lo que pacten las partes, pero con un mínimo que el inquilino puede exigir: 5 años, o 7 años si el arrendador es una empresa. Si el contrato dice menos, se prorroga año a año hasta llegar a ese mínimo. Después, si nadie avisa, sigue hasta 3 años más.

¿Qué pasa cuando se acaban los cinco años del contrato?

Si ni el arrendador ni el inquilino han avisado a tiempo de que no quieren seguir, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta 3 años más, con las mismas condiciones. El arrendador tiene que avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses.

¿Puede el casero echarme antes de los cinco años?

No por su sola voluntad: durante el plazo mínimo las prórrogas anuales son obligatorias para él. La excepción es que el arrendador sea una persona física, haya pasado el primer año y el contrato diga expresamente que puede necesitar la vivienda para sí o para sus familiares más cercanos.

¿Puedo irme antes de que acabe el contrato?

Sí. El inquilino puede desistir del contrato cuando hayan pasado al menos seis meses, avisando al arrendador con treinta días de antelación. Con la redacción vigente, ese desistimiento no da derecho a indemnización al arrendador.

¿Qué es la tácita reconducción?

Es lo que ocurre cuando se agotan el plazo mínimo y la prórroga, el inquilino sigue quince días en la vivienda y el arrendador no se opone: el alquiler continúa. Dura un mes si la renta se fijó por meses y un año si se fijó por años, y se renueva del mismo modo.

¿Mi contrato dura tres años o cinco?

Depende de cuándo se firmó, porque la ley ha cambiado varias veces y cada contrato conserva el plazo del día de su firma. Los firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 tienen un mínimo de 3 años; los firmados desde el 6 de marzo de 2019, de 5 años, o 7 años si el arrendador es una empresa.

¿Desde cuándo se cuenta la duración?

Desde la fecha del contrato o desde el día en que se entregó la vivienda al inquilino, si fue después. Si hay discusión, es el inquilino quien tiene que probar cuándo se le entregó.

¿Cuánto dura un contrato que no dice el plazo?

Se entiende celebrado por un año, y el inquilino conserva el derecho a las prórrogas anuales hasta el mínimo de 5 años, o 7 años si el arrendador es una empresa.

Fuentes: artículos 9, 10 y 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en todas sus redacciones desde 1995; artículos 1566 y 1581 del Código Civil; Real Decreto-ley 29/2026 y Real Decreto-ley 28/2026. Última actualización: 10 de octubre de 2026.