Plusvalía municipal: cuánto se paga al vender o heredar una vivienda

Qué es y quién la paga

Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. La ley lo define como «un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título». Al vender un piso, lo que paga es la subida de valor del suelo sobre el que está, no la del edificio.

No es obligatorio para los ayuntamientos: la ley dice que «los ayuntamientos podrán establecer y exigir el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana». Donde existe, paga:

• En una venta, quien vende: la persona «que transmita el terreno».
• En una herencia o una donación, quien recibe: la persona «que adquiera el terreno».
• Si quien vende vive fuera de España, paga el comprador en su lugar, como sustituto, «cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España».

Cuándo no se paga

Si no hubo ganancia. Desde 2021 la ley lo dice así: «No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición». Para compararlos se toma, de cada fecha, «el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria», el mayor de los dos y sin gastos ni impuestos. Y como lo que se compara es el suelo, a los dos precios se les aplica la misma proporción: la que tiene el valor catastral del suelo dentro del valor catastral total.

Hay que pedirlo: quien quiera acreditar que no hubo incremento tiene que declarar la operación al ayuntamiento y aportar las escrituras de la venta y de la compra. Tampoco hay impuesto, entre otros casos:

• En las «transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial».
• En la «dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo», y en las ejecuciones hipotecarias de esa vivienda, si no se tienen otros bienes para pagar la deuda.
• En los terrenos rústicos: el impuesto es solo para los urbanos.

Cómo se calcula: el método objetivo y la ganancia real

El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo, el del recibo del IBI del año de la venta, por un coeficiente que depende de los años que la tenía quien la transmite. Los años son completos: «se tomarán años completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de año». Con menos de un año, el coeficiente se reparte por meses completos. Y hay un tope: el incremento se mide «a lo largo de un periodo máximo de veinte años».

La ganancia real es la diferencia entre lo que valía el suelo al venderlo y al comprarlo, calculada como en el apartado anterior. Si sale menos que la del método objetivo, se puede pedir que se use: entonces «se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor». Así que se paga por la más baja de las dos.

Un ejemplo: una vivienda con 40.000 € de valor catastral del suelo, comprada en junio de 2010 y vendida en noviembre de 2026. Son 16 años completos, con un coeficiente máximo de 0,1: 40.000 € × 0,1 = 4.000 € de base. Al tipo máximo del 30 %, la cuota es de 1.200 €.

Los coeficientes máximos

Cada ayuntamiento aprueba sus coeficientes, pero sin pasar de los máximos de la ley, que se cambian por ley cada año. Si un ayuntamiento tiene uno más alto que el nuevo máximo, «se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso».

La columna de la derecha es la del Real Decreto-ley 29/2026, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, si el Congreso lo convalida; si lo deroga, seguirán los de ahora. La de la izquierda es la que fijó el Real Decreto-ley 8/2023 para 2024, y sigue rigiendo porque el Congreso derogó los tres decretos-ley que la cambiaban después: el 9/2024, el 16/2025 y el 26/2026.

El tipo y las bonificaciones

A la base se le aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, «sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento». El ayuntamiento también puede aplicar al valor catastral del suelo un coeficiente reductor «que pondere su grado de actualización», «con el máximo del 15 por ciento».

En las herencias, la ordenanza puede regular «una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto» cuando se heredan viviendas o terrenos «a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes». Si existe y cuánto es, lo dice la ordenanza de cada municipio.

Plazos para declararla

• Venta o donación: «el plazo será de treinta días hábiles», contados desde el día de la venta o de la donación.
• Herencia: «el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo», contados desde el fallecimiento.

Se presenta en el ayuntamiento, que puede pedir que la calcule y pague uno mismo (autoliquidación) o mandar la liquidación hecha. Los notarios, además, le envían cada trimestre la lista de las escrituras que han firmado.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una venta, quien vende. En una herencia o una donación, quien recibe la vivienda. Si quien vende no reside en España, la paga el comprador en su lugar.

¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?

No. Si el valor del suelo al vender no supera al de cuando se compró, no hay impuesto. Para compararlo se toma el valor de las escrituras, o el comprobado por la Administración tributaria si es mayor, y la parte que corresponde al suelo según el valor catastral. Aun así hay que declarar la venta al ayuntamiento y presentar las escrituras.

¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?

Sí, pero los años que cuentan tienen un tope: veinte. Desde ahí el coeficiente es el mismo, 0,4 hoy, la tenga quien la tenga desde hace veinte años o desde hace cincuenta.

¿Cuánto se paga de plusvalía por una herencia?

Se calcula igual que en una venta, con la fecha del fallecimiento. Pero el ayuntamiento puede bonificar hasta el 95 % de la cuota cuando heredan los descendientes (hijos, nietos), el cónyuge o los ascendientes (padres, abuelos), también los adoptados y adoptantes: depende de su ordenanza fiscal.

¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía?

Treinta días hábiles en una venta o una donación. Seis meses desde el fallecimiento en una herencia, que se pueden alargar hasta un año si se pide.

¿Cambian los coeficientes de la plusvalía en diciembre de 2026?

El Real Decreto-ley 29/2026 los cambia desde el 1 de diciembre de 2026: suben los de hasta 16 años y bajan los de más, de 0,4 a 0,3 con veinte años o más. El Congreso todavía tiene que convalidarlo: si lo deroga, seguirán los de ahora.

¿Hay que pagar plusvalía en todos los municipios?

Solo donde el ayuntamiento la ha establecido: la ley le permite crearla, no le obliga. Y es el ayuntamiento quien fija el coeficiente y el tipo, sin pasar de los máximos de la ley.

Fuentes: artículos 59 y 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, con la tabla de coeficientes de cada redacción del artículo 107; y artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Última actualización: 21 de octubre de 2026.