Zonas tensionadas: comprueba si tu municipio lo es

Qué es una zona tensionada

Es un ámbito, que puede ser un municipio entero o una parte, en el que la administración aprecia «un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible». Su nombre completo es zona de mercado residencial tensionado, y la regula el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Para declararla, una memoria tiene que justificar con datos que se da una de estas dos circunstancias:

• «Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares».
• «Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente».

Quién la declara

No la declara el Gobierno central. La ley dice que «Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar» estas zonas, y en las 28 declaraciones publicadas hasta hoy esa administración ha sido siempre la autonómica. Es una facultad, no una obligación: por eso hay comunidades con cientos de municipios declarados y otras sin ninguno.

Después interviene el Estado. «Para la aplicación de las medidas contenidas en esta ley, con carácter trimestral» el ministerio competente aprueba «una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas». Esa resolución, publicada en el BOE, es la que usa esta página.

Cuántas zonas tensionadas hay y dónde están

A 9 de octubre de 2026, el BOE recoge 317 municipios en 5 comunidades autónomas. En ellos viven 9,8 millones de personas, el 20 % de la población de España según el padrón de 2025. La cifra cuenta el municipio entero, aunque en 8 zonas la declaración solo cubre una parte.

• Cataluña: Barcelona, l'Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Lleida y 265 más. Ver la lista de Cataluña.
• Navarra: Pamplona/Iruña, Tudela, Valle de Egüés/Eguesibar, Burlada/Burlata, Barañáin/Barañain, Zizur Mayor y 15 más. Ver la lista de Navarra.
• País Vasco: Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Donostia/San Sebastián, Barakaldo, Irun, Basauri y 12 más. Ver la lista del País Vasco.
• Asturias: Gijón, Avilés, Llanes, Gozón y Cabrales. Ver la lista de Asturias.
• Galicia: A Coruña y Santiago de Compostela. Ver la lista de Galicia.

No hay ningún municipio declarado en Andalucía, Aragón, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunitat Valenciana, Extremadura, Comunidad de Madrid, Región de Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla.

Las 30 ciudades más pobladas: cuáles son zona tensionada

De esas 30, no están declaradas Madrid, València, Zaragoza, Sevilla, Málaga, Murcia, Palma, Las Palmas de Gran Canaria, Alacant/Alicante, Córdoba, Valladolid, Vigo, Elx/Elche, Granada, Oviedo, Cartagena, Móstoles, Jerez de la Frontera, Santa Cruz de Tenerife y Almería.

Qué cambia si vives de alquiler en una zona tensionada

Varias de estas reglas vienen del Real Decreto-ley 29/2026, que ha retocado los límites de renta, la reducción del IRPF y el recargo del IBI, y ha añadido reglas para las habitaciones y los anuncios. En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. La prórroga de tres años y los dos límites de renta ya estaban en la ley de vivienda de 2023.

Puedes prorrogar el contrato hasta tres años

Cuando se acaba la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino de una vivienda habitual puede pedir que el contrato se prorrogue «por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor». Lo dice el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y pone una condición de fechas: ese final tiene que llegar «dentro del periodo de vigencia de la declaración».

El arrendador está obligado a aceptarla, salvo en tres casos:

• que las partes hayan pactado otros términos;
• que firmen un contrato nuevo, con los límites de renta que correspondan;
• que el arrendador haya comunicado, como manda el artículo 9.3, que necesita la vivienda para sí, para sus familiares en primer grado o para su cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad.

Esta prórroga es incompatible con la extraordinaria de dos años del Real Decreto-ley 29/2026 y pasa por delante: la del artículo 10.3 «se aplicará con carácter preferente». La calculadora del alquiler te dice cuál te corresponde y hasta cuándo.

La renta de un contrato nuevo tiene tope

En un contrato nuevo, la renta inicial «no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda», una vez aplicada la actualización anual que tocase. Solo puede superarla, «en un máximo del 10 por ciento», en cuatro supuestos: rehabilitación, ahorro de energía, mejoras de accesibilidad o un contrato de diez años o más.

Hay un segundo tope, el del índice de precios de referencia, cuando el arrendador es un gran tenedor y cuando la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años. Cuánto es en cada caso está en el límite del alquiler en zona tensionada, con una calculadora.

No te pueden cargar gastos que antes no pagabas

El tope no se puede esquivar por otro lado: «En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior».

Si alquilas una habitación

En toda España, «la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa». En una zona tensionada, además, esa renta de la vivienda completa «deberá respetar, en todo caso, las limitaciones previstas en los apartados 6, 7 y 8».

El anuncio tiene que decir el índice

El artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026 obliga a que toda oferta o publicidad de un alquiler incluya «El índice de referencia del precio del alquiler de vivienda previsto en la legislación vigente siempre que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado» y, cuando proceda, «La condición de gran tenedor del arrendador».

Qué cambia si eres propietario

Puedes ser gran tenedor con cinco viviendas

La definición general de gran tenedor es la de quien tiene «más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros». Pero la ley permite a cada declaración rebajarla «hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial ubicadas en dicho ámbito», y 20 de las 28 declaraciones publicadas lo hacen. El buscador de arriba te da la regla exacta de cada municipio.

Desde el Real Decreto-ley 29/2026, la condición «se deberá acreditar mediante certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a su nombre», y en un edificio sin división horizontal cada vivienda cuenta por separado.

La reducción en el IRPF es mayor

La nueva redacción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF reserva porcentajes más altos a las viviendas en zona tensionada cuando el arrendador no es gran tenedor. Si alquila la vivienda por primera vez, o si rebaja la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior, la reducción del rendimiento neto es del 90 % por estar en zona tensionada, y del 95 % si además «el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años». El mismo artículo la sube al 100 % en algunos casos, como cuando la renta queda por debajo del índice de precios de referencia.

Dos avisos. Los contratos firmados entre la entrada en vigor de la ley de vivienda y «el 1 de diciembre de 2026» siguen con la reducción «en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2025». Y no hay reducción para quien se salte el tope: «Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».

En el País Vasco y en Navarra el IRPF se rige por la norma foral: el decreto se aplica «sin perjuicio de» «los regímenes tributarios forales de concierto y convenio económico en vigor», así que allí hay que mirar esa norma y no el artículo 23 de la ley estatal.

Tu ayuntamiento puede recargar el IBI

En los municipios en zona tensionada, los ayuntamientos «podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto» a las viviendas desocupadas de forma permanente, que son las que llevan más de dos años vacías sin causa justificada, y también a las destinadas a alojamiento de uso turístico. Es una decisión de cada ayuntamiento, que tiene que regularla en su ordenanza fiscal.

Cuánto dura una zona tensionada y cuándo vencen

Tres años. Todas las resoluciones publicadas fijan la misma vigencia: «Tres años desde el día siguiente a la publicación de la presente resolución». La ley permite alargarla, porque la declaración puede «prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración».

La primera en vencer es la de los 140 municipios de Cataluña publicados el 15 de marzo de 2024: sus tres años terminan el 15 de marzo de 2027. A 9 de octubre de 2026 no ha vencido ninguna. Esta página se actualiza con cada resolución nueva del BOE.

Cómo se declara una zona tensionada

El artículo 18 de la ley de vivienda marca los pasos que tiene que seguir la administración que la declara:

1. Un procedimiento preparatorio para reunir información sobre el mercado de la zona: precios de alquiler y de venta, renta de los hogares y cómo han evolucionado.
2. Un trámite de información en el que esos datos se ponen a disposición pública.
3. Una memoria que justifique, con datos objetivos, que se da una de las dos circunstancias: la carga del treinta por ciento o la subida de precios tres puntos por encima del IPC.
4. Una resolución motivada, que se comunica al ministerio competente en vivienda.
5. Un plan: la declaración «conllevará la redacción, por parte de la Administración competente, de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo».

Preguntas frecuentes

¿Cómo saber si mi municipio es zona tensionada?

Búscalo en el buscador de esta página: contesta sí o no para cualquiera de los 8.132 municipios de España. La respuesta sale de las 9 resoluciones que ha publicado el BOE, la última el 29 de julio de 2026. Si el municipio no está en ninguna, no es zona tensionada a efectos de la ley estatal.

¿Madrid es zona tensionada?

No. Ni la ciudad de Madrid ni ningún otro municipio de la Comunidad de Madrid figura en las 9 resoluciones de zonas tensionadas publicadas en el BOE hasta el 29 de julio de 2026.

¿Valencia, Sevilla, Zaragoza o Málaga son zonas tensionadas?

No. No hay ningún municipio declarado en la Comunitat Valenciana, en Andalucía ni en Aragón. En esas ciudades no se aplican la prórroga de hasta tres años ni los límites a la renta de un contrato nuevo.

¿Qué comunidades autónomas tienen zonas tensionadas?

Cinco: Cataluña (271 municipios), Navarra (21 municipios), País Vasco (18 municipios), Asturias (5 municipios) y Galicia (2 municipios). Suman 317 municipios.

¿Quién declara una zona tensionada?

La administración competente en materia de vivienda, que en las declaraciones publicadas hasta hoy ha sido siempre la autonómica. Después, el Ministerio de Vivienda publica cada trimestre en el BOE la relación de zonas declaradas.

¿Cuánto dura la declaración de zona tensionada?

Tres años, que en todas las publicadas se cuentan desde el día siguiente a su publicación en el BOE. La ley permite prorrogarla año a año, con el mismo procedimiento, mientras sigan las circunstancias que la motivaron.

¿La zona tensionada cambia la renta del contrato que ya tengo?

No. Los límites de renta son para la renta que se pacta al inicio de un contrato nuevo. Lo que ganas con tu contrato actual es el derecho a pedir una prórroga de hasta tres años cuando llegue a su fin, si la declaración sigue vigente ese día.

¿La zona tensionada limita la subida anual del alquiler?

No es la zona tensionada lo que la limita. La actualización anual tiene su propio tope, que se aplica en toda España, esté o no declarado el municipio.

¿Puede ser zona tensionada solo un barrio?

Sí. Hay 8 zonas publicadas que no cubren todo el municipio. En Gijón, por ejemplo, lo son el barrio de La Arena y el de Cimadevilla, y en Galdakao, el Distrito 2.

¿Dónde se consulta el índice de precios de referencia?

En la aplicación en línea del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Da un rango de valores para cada vivienda según su localización y sus características; el límite de la renta es el valor superior de ese rango.

Fuentes: las 9 resoluciones de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana con la relación de zonas tensionadas, enlazadas en la tabla de arriba; Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (artículos 3 y 18); Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículos 10 y 17); Real Decreto-ley 29/2026; Resolución de 14 de marzo de 2024, del sistema de índices de precios de referencia, cuya aplicación de consulta es serpavi.mivau.gob.es; y cifras de población del padrón de 2025 del Instituto Nacional de Estadística. Última actualización: 9 de octubre de 2026.