Renovación automática del alquiler por cinco años: qué cambiaría

En qué situación está

El Real Decreto-ley 28/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026, pero su disposición final segunda dice que «entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026». Hoy, por tanto, no se aplica a ningún contrato.

Como todo real decreto-ley, debe votarse en el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación; con las Cortes disueltas, lo hace su Diputación Permanente (artículos 86.2 y 78.2 de la Constitución). Hay un precedente inmediato: el Congreso derogó el Real Decreto-ley 27/2026, que llevaba el mismo título (acuerdo publicado en el BOE el 2 de octubre de 2026).

Todo lo que sigue describe lo que dice el texto publicado. Es un escenario: si la norma no sale adelante, nada de esto se aplica. Lo que sí está en vigor es el otro decreto, el de la prórroga de dos años, el tope del 2 % y la deducción.

La regla nueva: prórrogas de cinco años

El decreto da una redacción nueva al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuando llegue el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, «una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica», y si nadie ha avisado de lo contrario, «el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica».

Para que no se prorrogue, una de las partes tiene que comunicarlo antes del vencimiento:

• El arrendador, «al menos con seis meses de antelación».
• El inquilino, «al menos con dos meses de antelación».

La columna de hoy sale del artículo 10.1 vigente, que prorroga el contrato «por plazos anuales hasta un máximo de tres años más» y pide al arrendador avisar «al menos con cuatro meses de antelación».

Si el arrendador no quiere prorrogar: la indemnización

El arrendador que comunique válidamente que no prorroga «vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente al mayor de los siguientes importes»:

• «doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda»;
• o «una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes».

La mensualidad, por tanto, no es la renta que se paga, sino el valor más alto del rango que el sistema estatal de referencia da para esa vivienda. Solo si ese valor no puede obtenerse se usa «la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no prórroga».

Hasta los 12 años de residencia mandan las doce mensualidades; a partir de ahí, la indemnización crece una mensualidad por año. «La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda», y la venta de la vivienda no la elimina: «La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización».

Cuándo no hay indemnización

El apartado 2 del artículo enumera cinco casos, que «deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso»:

• Necesidad del arrendador. Si es persona física y necesita la vivienda como vivienda permanente para sí, para sus familiares «hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción» o para su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si en tres meses desde la entrega no la han ocupado, salvo fuerza mayor, el inquilino recupera el derecho a la indemnización.
• El inquilino no vive allí. Cuando «no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación», salvo causa justificada.
• El inquilino tiene otra vivienda. Si dispone, «en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades» y puede ocuparla.
• Contrato nuevo. Si las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
• El inquilino rechaza una oferta. Si el arrendador le hace, dentro del plazo de preaviso, «una oferta fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda». La oferta tiene que garantizar cinco años de permanencia, o siete con arrendador persona jurídica, y una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6 de la ley.

Hay dos casos más fuera de esa lista:

• Avisos anteriores al 7 de octubre de 2026. Las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes de la publicación del decreto «conservarán su eficacia y no generarán el derecho a la indemnización».
• El inquilino podía pedir una prórroga legal y no la pidió. Lo explicamos en el apartado siguiente.

Cómo encaja con la prórroga de dos años

El otro decreto, el Real Decreto-ley 29/2026, ya permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años. La disposición adicional primera del Real Decreto-ley 28/2026 coordina las dos:

• Si procede la prórroga de cinco años, la de dos no se aplica. La prórroga extraordinaria «no será de aplicación cuando proceda la prórroga prevista en el artículo 10.1».
• Si el arrendador ha comunicado que no prorroga, la de dos años sigue disponible. Según la exposición de motivos, «actúa como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida, sin superponerse al nuevo régimen». Al terminar, «el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria», salvo que las partes acuerden otra cosa.
• Pedirla afecta a la indemnización. El artículo 10.1 dice: «No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el arrendador y no la hubiera solicitado». Si la pide y se aplica, «el derecho a la indemnización quedará diferido hasta la finalización de la prórroga».

Para saber si cumples los requisitos de esa prórroga, usa la calculadora. Para pedirla, hay un modelo de carta.

A qué contratos alcanzaría

La disposición transitoria única aplica el artículo nuevo a los contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor, pero solo «respecto de los vencimientos del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que se produzcan con posterioridad a dicha fecha». Además:

• Vencimientos cercanos. Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento (es decir, si vence antes del 15 de mayo de 2027), el arrendador puede avisar «con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha».
• Contratos que ya están en prórroga tácita. Los que estén en la prórroga anual de hoy «continuarán en dicho periodo hasta su término» y, cuando termine, pasarán a la regla nueva.
• Contratos en tácita reconducción. Quedan sujetos al artículo nuevo «a partir del primer vencimiento del periodo de tácita reconducción desde la entrada en vigor de este real decreto-ley». Para la duración mínima «se computará conjuntamente el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato de arrendamiento originario y el transcurrido posteriormente en situación de tácita reconducción».
• Zonas tensionadas. La prórroga de hasta tres años se mantiene, ahora en el apartado 6, pero solo «siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo».

Dos reglas más

• Si, después de que el arrendador haya comunicado que no prorroga, las partes acuerdan una prórroga voluntaria, «esta no podrá ser inferior a los plazos previstos en el apartado primero de este artículo».
• «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario».

Lo que hay que tener en cuenta

• El simulador de arriba cuenta la residencia hasta el día del vencimiento y prorratea los meses sueltos con meses de treinta días. La norma no dice cuántos días tiene el mes a estos efectos.
• No comprueba las excepciones: si concurre alguna de las de la lista, no hay indemnización aunque el simulador dé una cifra.
• Cuando cambie la situación de la norma, esta página y la calculadora se actualizarán el mismo día. El estado se revisó por última vez el 9 de octubre de 2026.

Preguntas frecuentes

¿Ya se renuevan los alquileres automáticamente por cinco años?

No. Lo prevé el Real Decreto-ley 28/2026, que fija su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026 y antes debe votarse en el Congreso. Hoy sigue la prórroga tácita por años, hasta tres más.

¿Cuánto sería la indemnización si no me renuevan el alquiler?

Según ese decreto, el mayor de dos importes: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia, calculadas con el valor más alto del rango que el sistema estatal de referencia da para la vivienda.

¿Con cuánta antelación tendría que avisar el arrendador?

Con 6 meses. Si al entrar en vigor el decreto faltan menos de seis meses para el vencimiento, con 4.

¿Afecta a los avisos de no renovación que ya se han enviado?

Los enviados válidamente antes del 7 de octubre de 2026, día de la publicación, conservan su eficacia y no dan derecho a indemnización.

Fuentes: Real Decreto-ley 28/2026 (artículo único, disposición adicional primera, disposición transitoria única y disposición final segunda) y Real Decreto-ley 29/2026 (artículo 3.Ocho y disposición final quinta). Última actualización: 9 de octubre de 2026.