Calculadora del IRAV: actualiza tu alquiler con el índice del INE

El IRAV de septiembre de 2026: 2,54 %

Es el último dato del Instituto Nacional de Estadística, publicado el 14 de octubre de 2026. Con él, una renta de 1.000 € puede subir como máximo a 1.025,40 €: 25,40 € más al mes. El IPC de ese mismo mes fue del 4,9 %: con él, la subida habría sido de 49 € al mes.

Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay además un límite extraordinario: si no hay un pacto nuevo, «el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento». Cuando el IRAV pasa del 2 %, como ahora, manda ese tope. Viene del Real Decreto-ley 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. Los detalles, en cuánto puede subir tu alquiler.

Tabla del IRAV, mes a mes

El INE publica el índice desde enero de 2025. Estos son los 23 datos que hay, del más reciente al más antiguo, con el IPC del mismo mes y los días en que manda cada uno.

El valor más alto de la serie es el de septiembre de 2026 (2,54 %) y el más bajo, el de marzo de 2025 (1,98 %). La media de los últimos doce meses es del 2,37 %.

Qué IRAV te toca: el último publicado el día de la actualización

No se aplica el IRAV del mes en que se actualiza la renta, que ese día todavía no existe. El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos manda tomar «como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato».

Como el INE publica cada dato a mediados del mes siguiente, el índice que manda suele ser el de uno o dos meses atrás. A 14 de octubre de 2026, el último publicado es el de septiembre de 2026 (2,54 %). Seguirá mandando hasta el 12 de noviembre de 2026; desde el 13 de noviembre de 2026, día en que el INE publica el de octubre de 2026, mandará ese.

Próximas publicaciones del INE

• 13 de noviembre de 2026: IRAV de octubre de 2026.
• 15 de diciembre de 2026: IRAV de noviembre de 2026.

Qué es el IRAV

Son las siglas del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo creó la ley de vivienda de 2023, que encargó al INE definir un índice «que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».

El INE lo definió en la Resolución de 18 de diciembre de 2024, del INE, que «surtirá efectos a partir del 1 de enero de 2025». El primer dato fue el de noviembre de 2024 (2,20 %), publicado el 2 de enero de 2025. Desde entonces sale cada mes, «expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles».

Cómo se calcula el IRAV

No mide lo que suben los alquileres. Es una cuenta hecha con el IPC: según la resolución del INE, el índice «será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada».

Esa media ajustada es la que lo frena. Parte de un valor fijo, el 2 %, «que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo», y le suma solo la mitad de lo que el IPC, o el subyacente, se aparta de él. De los dos resultados se queda con el menor.

Con las tasas de septiembre de 2026, un IPC del 4,9 % y un subyacente del 3,1 %, la cuenta da 2,55 %. El INE publicó 2,54 %: la diferencia se debe a que calcula con todos los decimales, y las tasas que difunde llevan solo uno.

A qué contratos se aplica

• A los que pactan la actualización. La renta solo se actualiza «en los términos pactados por las partes». «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos».
• Como techo, a todos ellos. «En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV)». Si tu cláusula habla del IPC, se calcula con el IPC y se recorta al IRAV.
• Como índice, cuando el contrato no dice cuál. Si la cláusula prevé actualizar pero no detalla «el índice o metodología de referencia», la renta se actualiza directamente con el IRAV.
• También a los contratos anteriores a la ley de vivienda. Desde el Real Decreto-ley 29/2026, los firmados antes del 26 de mayo de 2023 «se actualizarán con el límite máximo aplicable» del artículo 18.1.

Los contratos firmados antes del 1 de abril de 2015 tienen una regla propia sobre la actualización sin pacto: está en cuánto puede subir tu alquiler.

Los locales y otros alquileres que no son de vivienda

El artículo 18 está en el título de la ley dedicado a los arrendamientos de vivienda. Para los demás, la propia ley dice que «los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes»: lo que mande es la cláusula de actualización de cada contrato.

IRAV o IPC

No son alternativas entre las que se elige. El contrato puede actualizarse con el IPC, con otro índice o con el propio IRAV, pero el resultado nunca puede pasar del IRAV. Y como el IRAV es el menor de tres valores, uno de los cuales es el IPC, por construcción no puede superarlo.

La diferencia se nota cuando la inflación es alta. En septiembre de 2026 el IPC fue del 4,9 % y el IRAV, del 2,54 %: en una renta de 1.000 €, son 283,20 € al año de diferencia.

Cómo se comunica la subida

La renta actualizada no se cobra sola. Es exigible «a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística». Vale hacerlo en el recibo: «Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente».

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el último IRAV publicado?

El de septiembre de 2026: 2,54 %. El INE lo publicó el 14 de octubre de 2026. El siguiente, el de octubre de 2026, está previsto para el 13 de noviembre de 2026.

¿Cuándo se publica el IRAV?

Una vez al mes, hacia la mitad, con el dato del mes anterior. Las próximas fechas del calendario del INE son: 13 de noviembre de 2026 (IRAV de octubre) y 15 de diciembre de 2026 (IRAV de noviembre).

¿Qué IRAV se aplica si mi contrato se actualiza este mes?

El último que esté publicado el día exacto en que toca la actualización, no el del mes en curso. A 14 de octubre de 2026, el último publicado es el de septiembre de 2026 (2,54 %). La calculadora de esta página busca el que corresponde a tu fecha.

¿Se aplica el IRAV o el IPC?

La subida se calcula como diga la cláusula del contrato, pero el IRAV es el techo: la actualización no puede pasar de su variación en ningún caso. Como el IRAV es el menor de tres valores y uno de ellos es el propio IPC, nunca queda por encima del IPC.

¿El IRAV se aplica a los contratos anteriores a 2023?

Sí, desde el Real Decreto-ley 29/2026. La disposición transitoria cuarta de la ley de vivienda dice ahora que los contratos anteriores a esa ley se actualizan con el límite máximo del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es el IRAV.

¿El IRAV es obligatorio?

Es un máximo, no una subida automática. Si el contrato no pacta ninguna actualización, la renta no se actualiza. Si la pacta, se aplica lo pactado, con el IRAV como tope. Las partes pueden acordar una subida menor, o ninguna.

¿El IRAV se aplica a los locales comerciales?

El tope del IRAV está en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dentro del título de los arrendamientos de vivienda. Los alquileres para uso distinto del de vivienda, como un local, se rigen por lo que hayan pactado las partes.

¿Cómo se calcula el IRAV?

Es el menor de tres valores: la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una media ajustada que acerca esas tasas al 2 %, quedándose con la mitad de la diferencia. Por eso, cuando la inflación supera el 2 %, el IRAV sube menos que el IPC.

Fuentes: INE, tabla 72975 y calendario de difusión del INE, consultados el 14 de octubre de 2026; Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística, por la que se define el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda; Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículos 4 y 18 y disposición adicional undécima); y Real Decreto-ley 29/2026. Última actualización: 14 de octubre de 2026.