Quién paga qué en un alquiler: IBI, comunidad, basuras y reparaciones

El reparto, de un vistazo

El IBI: ya no puede cargarse al inquilino

Hasta octubre de 2026, la Ley de Arrendamientos Urbanos dejaba pactar que el inquilino pagara «los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades». Entre esos tributos estaba el IBI, que el contrato podía pasarle al inquilino. El Real Decreto-ley 29/2026 quita la palabra «tributos» de esa lista y añade una frase:

«En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario.»

En el IBI, el inquilino no es el obligado. Según la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, sus contribuyentes son quienes «ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto»: en el caso habitual, el propietario. Esa misma ley les deja repercutir el impuesto «conforme a las normas de derecho común», y la norma que ahora lo impide en los alquileres de vivienda es esta.

La tasa de basuras: depende de la ordenanza

La excepción de la frase anterior, que el inquilino «tenga la condición de obligado tributario», es la que importa en las tasas municipales. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales dice que son contribuyentes de una tasa quienes «resulten beneficiadas o afectadas por los servicios», y añade una regla para las viviendas alquiladas. Son sustitutos del contribuyente:

«En las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios.»

Quién figura como contribuyente de la tasa de basuras lo decide la ordenanza de cada ayuntamiento. Si es quien ocupa la vivienda, el propietario paga como sustituto y la ley le deja repercutírsela. Si la ordenanza pone como contribuyente al propietario, el inquilino no es el obligado y la tasa no se le puede cargar. Por eso la respuesta cambia de un municipio a otro: hay que mirar la ordenanza fiscal del tuyo.

La comunidad: solo con pacto escrito y con su importe

Los gastos de comunidad son del propietario, pero la ley deja que el contrato se los pase al inquilino: «Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario». Con tres límites:

• Por escrito y con la cifra. «Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato».
• Según la cuota del piso. «En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación».
• No en edificios de un solo dueño. «En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, no se podrán imputar los gastos de comunidad a la parte arrendataria». Antes del decreto se repartían por superficie.

Y un tope a su subida: durante los 5 primeros años de contrato, o los 7 primeros si el arrendador es una empresa, lo que el inquilino paga por estos gastos solo puede aumentar por acuerdo, una vez al año, «y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta».

Luz, agua y gas: lo que lleva contador

Aquí no hay pacto que valga en sentido contrario: «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario».

Inmobiliaria, formalización y seguro de impago

Desde la ley de vivienda de 2023, «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». El decreto de 2026 cierra las vías para cobrárselos al inquilino de otra forma: «no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Y añade dos precisiones:

• Qué entra. «Se entenderá por gastos de gestión inmobiliaria y de formalización cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento».
• Los servicios opcionales. «Cualquier otro servicio no esencial para la perfección del contrato de arrendamiento sólo podrá ser a cargo del arrendatario si este lo ha solicitado de manera expresa por escrito, habiendo sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste».

El seguro de impago tampoco puede imponerse: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». Lo que sí pueden pedirte al firmar está en la página de la fianza del alquiler.

Reparaciones: quién paga y qué hacer si no se hacen

• Las de conservación, el arrendador. «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido».
• Las pequeñas por el uso, el inquilino. «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». En un alquiler temporal, también esas son del arrendador.
• Los daños del inquilino, el inquilino. La obligación del arrendador no alcanza al deterioro que «sea imputable al arrendatario».

El decreto añade un procedimiento para cuando el arrendador no repara. El inquilino puede requerírselo por escrito, «adjuntando un presupuesto razonable para su ejecución», y a partir de ahí corre un plazo: «El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación».

«Transcurrido dicho plazo sin respuesta o en caso de negativa injustificada, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras. El coste de la reparación deberá ser razonable y adecuado a los daños y desperfectos que afecten a la habitabilidad y salubridad que se pretendan subsanar y quedar acreditado documentalmente.»

Las urgentes ya podían hacerse sin esperar: el inquilino puede realizar «las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador», comunicándoselo antes.

Obras de mejora: las paga el arrendador, y luego puede subir la renta

Una mejora no es una reparación: va más allá de conservar la vivienda. La paga el arrendador, pero la ley le deja recuperarla en la renta cuando el contrato ya lleva tiempo: «transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica», puede elevar la renta anual en lo que resulte de aplicar a lo invertido «el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento». Antes de ese plazo, la mejora y la subida necesitan el acuerdo del inquilino.

¿Y si mi contrato ya decía otra cosa?

Es la duda de quien firmó antes del 8 de octubre de 2026 un contrato en el que el IBI corre de su cuenta. El decreto no la resuelve: cambia la ley sin una regla transitoria para estas cláusulas. Las reformas anteriores sí la traían, y dejaban a los contratos ya firmados con sus reglas: decían que «continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación». Esta vez la única transitoria que se añade a la ley es la de los contratos de temporada. A falta de regla propia, la general es la del Código Civil: «Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario». Lo que esta página puede decirte con seguridad es lo que dice la ley hoy; si alcanza a un contrato anterior es algo que, en caso de desacuerdo, decide un juzgado.

Dos avisos: los locales y el Congreso

• En un local manda el contrato. Las reglas del IBI, la comunidad y la inmobiliaria son de los alquileres de vivienda. Los arrendamientos para uso distinto «se rigen por la voluntad de las partes».
• El decreto aún tiene que votarse. En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. Si no se convalida, volvería la redacción anterior. El estado de cada norma se revisa en la página del decreto de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el IBI en un alquiler en 2026?

El arrendador. Desde el 8 de octubre de 2026, la ley dice que en ningún caso podrán imponerse al inquilino de una vivienda los tributos asociados a ella, salvo que sea él el obligado tributario, y en el IBI el contribuyente es el propietario.

¿Puede el casero cobrarme el IBI con la nueva ley?

En un contrato de vivienda firmado desde el 8 de octubre de 2026, no. Antes sí se podía pactar, por escrito y con su importe anual. Lo que el decreto no aclara es qué pasa con las cláusulas de los contratos ya firmados: no trae una regla transitoria para ellas.

¿Quién paga la comunidad en un alquiler de vivienda?

El arrendador, salvo que el contrato diga por escrito que la paga el inquilino e indique su importe anual. Sin esos dos requisitos el pacto no vale. Y si el edificio no está en régimen de propiedad horizontal, los gastos de comunidad no se pueden cargar al inquilino.

¿La tasa de basuras la paga el inquilino o el propietario?

Depende de la ordenanza de cada ayuntamiento. La ley solo permite cargar un tributo al inquilino cuando es él el obligado tributario. En las tasas por servicios que benefician a quien ocupa la vivienda, el propietario puede ser el sustituto del contribuyente, y en ese caso la ley de haciendas locales le deja repercutir la cuota.

¿Quién paga una derrama en un piso de alquiler?

La ley de alquileres no habla de derramas. Lo que permite es pactar que el inquilino pague los gastos generales del inmueble, por escrito y con su importe anual; sin ese pacto, son del arrendador.

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

El arrendador, todas las necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subir la renta por ello. El inquilino, las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario y los daños de los que sea responsable.

¿Quién paga la reparación de un electrodoméstico o de la caldera?

La ley no nombra aparatos concretos. Aplica dos reglas generales: el arrendador repara lo necesario para que la vivienda siga siendo habitable y el inquilino paga las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso. Cuál de las dos corresponde a una avería depende de cada caso.

¿Qué puedo hacer si el casero no arregla una avería?

Desde el decreto de octubre de 2026 puedes requerírselo por escrito, con un presupuesto razonable. Tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla él. Si no responde o se niega sin justificación, puedes hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras, con el coste acreditado con documentos.

¿Quién paga la luz y el agua en un alquiler?

El inquilino: los servicios que se miden con un contador propio de la vivienda son siempre de su cuenta.

¿Me pueden subir la renta por una obra en la vivienda?

Por una reparación de conservación, no. Por una obra de mejora, sí, pasados 5 años de contrato, o 7 si el arrendador es una empresa: la subida anual resulta de aplicar a lo invertido el interés legal del dinero más tres puntos, sin pasar del veinte por ciento de la renta. Antes de ese plazo hace falta acuerdo.

¿Y en el alquiler de un local?

Manda el contrato. Las reglas sobre el IBI, la comunidad y la inmobiliaria son de los alquileres de vivienda; los arrendamientos para uso distinto se rigen por lo que pacten las partes.

Fuentes: artículos 4, 19, 20, 21, 21 bis y 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 y en la anterior; artículos 23 y 63 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales; artículo 2 del Código Civil. Última actualización: 10 de octubre de 2026.