Fianza del alquiler: cuánto pueden pedirte y cuándo te la devuelven

Cuánto es la fianza: una mensualidad en vivienda, dos en otros usos

La fianza no se negocia: la impone el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y fija su cuantía.

«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»

Una mensualidad vale tanto para el alquiler de vivienda habitual como, desde el 8 de octubre de 2026, para el alquiler de vivienda temporal y para el de una habitación. Dos mensualidades son para locales, oficinas y demás arrendamientos para uso distinto del de vivienda, entre ellos los contratos de temporada firmados antes de esa fecha.

La garantía adicional: voluntaria y con tope

Lo que se pida por encima de la fianza es otra cosa. «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico»: un depósito, un aval. No es obligatoria y, en los alquileres de vivienda, tiene un máximo:

El texto: «en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta».

Lo que no te pueden pedir

• Un seguro de impago. «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas».
• Varios meses por adelantado. «En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta».
• Los honorarios de la inmobiliaria. «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». La ley aclara qué entra ahí: «cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento».
• Servicios que no has pedido. «Cualquier otro servicio no esencial para la perfección del contrato de arrendamiento sólo podrá ser a cargo del arrendatario si este lo ha solicitado de manera expresa por escrito, habiendo sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste».

La regla del seguro de impago está entre las disposiciones comunes de la ley y vale para cualquier arrendamiento. Las otras tres son de los alquileres de vivienda: en un local o en otro uso, manda lo que se pacte. El reparto de los demás gastos (IBI, comunidad, basuras, reparaciones) está en quién paga qué en un alquiler.

Lo máximo al firmar, con un ejemplo

Para una vivienda habitual con una renta de 900 €: 900 € de fianza, hasta 1.800 € de garantía adicional si se pacta y 900 € del primer mes. En total, 3.600 € como máximo: 4 mensualidades. Si fuera un alquiler temporal, el máximo bajaría a 2.700 €, porque la garantía adicional se queda en una mensualidad.

¿Sube la fianza cuando sube la renta?

Al principio, no: «Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización». Después sí puede ajustarse, en los dos sentidos: «cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga».

Si el contrato se pactó por más de cinco o siete años, la actualización de la fianza durante ese tiempo de más es la que digan las partes, y si no dicen nada, «lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza».

La devolución: un mes desde la entrega de las llaves

La ley no pone un plazo para devolverla, pero sí una consecuencia si se tarda: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución». Habla del saldo: lo que quede después de descontar lo que el inquilino deba. Qué puede descontarse no lo enumera.

El documento de finalización

El decreto de octubre de 2026 añade una regla pensada para las discusiones sobre el estado de la vivienda: «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes». Y dice qué pasa si falta: «En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación».

El depósito de la fianza en la comunidad autónoma

La fianza se la entrega el inquilino al arrendador y, donde la comunidad autónoma lo exige, este tiene que ingresarla a su vez en un organismo público. La ley estatal lo permite: «Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato». Si existe esa obligación, dónde y en qué plazo se deposita lo dice la norma de cada comunidad.

Qué es de siempre y qué viene del decreto de 2026

• Son anteriores: la fianza de una mensualidad, el tope de dos mensualidades para la garantía adicional (desde 2019), el límite de un mes de renta por adelantado, el mes para devolver la fianza y que los gastos de la inmobiliaria sean del arrendador (desde 2023).
• Vienen del Real Decreto-ley 29/2026: la prohibición de exigir un seguro de impago, el tope de una mensualidad en los alquileres temporales, el documento de finalización y la precisión de que los gastos de inmobiliaria no pueden repercutirse «ni directa ni indirectamente». En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. Si no se convalida, dejarían de aplicarse. El estado de cada norma se revisa en la página del decreto de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses de fianza se pueden pedir en un alquiler?

En un alquiler de vivienda, una mensualidad de renta: ni más ni menos, porque la ley fija la cuantía. En un local, una oficina u otro arrendamiento para uso distinto del de vivienda, dos mensualidades. Lo que se pida por encima no es fianza, sino garantía adicional.

¿Qué es la garantía adicional y cuánto puede ser?

Es cualquier garantía que se pacte además de la fianza: un depósito, un aval. Es voluntaria. En un alquiler de vivienda habitual de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es una empresa, no puede pasar de 2 mensualidades de renta; en un alquiler de vivienda temporal, de 1.

¿Cuánto dinero pueden pedirme en total para entrar a un piso de alquiler?

Como máximo, 4 mensualidades en un alquiler de vivienda habitual: una de fianza, hasta dos de garantía adicional y una de renta por adelantado. Con una renta de 900 € son 3.600 €. Los gastos de la inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden cargar al inquilino.

¿Pueden obligarme a contratar un seguro de impago?

No. Desde el 8 de octubre de 2026 la ley dice que en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.

¿Pueden pedirme varios meses de renta por adelantado?

No en un alquiler de vivienda: el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler?

En un alquiler de vivienda, no el inquilino: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutírsele, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.

¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?

En la práctica, un mes. La ley no fija un plazo como tal, pero dice que, pasado un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto, el saldo que deba restituirse devenga el interés legal.

¿Sube la fianza cuando sube el alquiler?

Durante los cinco primeros años del contrato, o los siete primeros si el arrendador es una empresa, no. Después, cada vez que el contrato se prorrogue, el arrendador puede pedir que se aumente, o el inquilino que se reduzca, hasta igualarla a la mensualidad de renta vigente.

¿Qué es el documento de finalización del arrendamiento?

Un escrito firmado por las dos partes al acabar el contrato, en el que consta el estado de la vivienda al entregarla. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado de conservación.

¿Tiene el casero que depositar la fianza?

Depende de la comunidad autónoma. La ley estatal permite a las comunidades obligar a los arrendadores a depositar la fianza, sin intereses, en la Administración autonómica o en el organismo que designe, hasta que acabe el contrato.

¿Cuánta fianza se pide en un alquiler de temporada?

En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, una mensualidad, y la garantía adicional no puede pasar de otra. En los contratos de temporada anteriores, que siguen siendo arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la fianza es de dos mensualidades.

Fuentes: artículos 17, 20 y 36 y disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026; Real Decreto-ley 7/2019. Última actualización: 10 de octubre de 2026.