Alquiler de habitaciones: qué dice la ley desde octubre de 2026

Qué ha cambiado: la ley ya nombra el alquiler de habitaciones

Hasta octubre de 2026, la Ley de Arrendamientos Urbanos no nombraba las habitaciones al definir el alquiler de vivienda: «Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, la reescribe:

«Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda.»

La consecuencia es que a quien alquila una habitación para vivir se le aplican las reglas del alquiler de vivienda: duración, fianza, actualización de la renta, gastos y reparaciones. Y hay una regla nueva solo para las habitaciones, la del tope de la suma de las rentas.

Habitual o temporal: depende de para qué se alquila

El preámbulo del decreto lo resume así: incluye el alquiler de habitaciones en las dos modalidades, la de vivienda habitual y la temporal, «atendiendo a la necesidad residencial que satisfagan». No depende de cómo se titule el contrato, sino de lo que cubre.

• Si la habitación es la vivienda del inquilino, es un alquiler de vivienda habitual. Tiene el plazo mínimo de 5 años, o de 7 años si el arrendador es una empresa, y la prórroga de hasta 3 años más.
• Si el inquilino está desplazado por un tiempo de su domicilio habitual, puede ser un alquiler de vivienda temporal. Entonces la causa tiene que constar en el contrato y la duración ha de ser de más de 31 días y, como regla general, no pasar de 12 meses. Sin causa escrita, se trata como un alquiler habitual.

El tope: la suma de las habitaciones no puede superar la renta del piso

Es la regla nueva, en el artículo 17.9:

«En los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.»

Un ejemplo. Un piso con un contrato de 1.200 € al mes se alquila en tres habitaciones. A 400 € cada una suman 1.200 €, justo el tope. Si una sube a 450 €, la suma pasa a 1.250 € y supera el tope en 50 €. La ley no fija un precio por habitación: lo que limita es el total.

Dos detalles del texto:

• Cuentan las habitaciones alquiladas a la vez. La suma es la de los contratos «vigentes de forma simultánea»: una habitación vacía no suma.
• La comparación es con un contrato de la vivienda completa. La ley no dice qué se toma como referencia cuando el propietario alquila directamente por habitaciones y no existe ese contrato. Para las zonas tensionadas sí lo resuelve, como se ve a continuación.

En zona tensionada, además, los límites de la zona

El mismo artículo añade un segundo párrafo para las viviendas situadas en una zona de mercado residencial tensionado:

«Si la vivienda arrendada se ubica en zona de mercado residencial tensionado, la renta del contrato unitario de la vivienda completa o, en defecto de este, la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes de manera simultánea sobre la misma vivienda deberá respetar, en todo caso, las limitaciones previstas en los apartados 6, 7 y 8.»

Esos apartados son los que limitan la renta de un contrato nuevo a la del contrato anterior y, en algunos casos, al índice de precios de referencia. Están explicados en el límite del alquiler en zona tensionada, y en el buscador de zonas tensionadas puedes comprobar si tu municipio lo es.

Fianza, pagos y gastos: las reglas de cualquier alquiler de vivienda

• Fianza de una mensualidad. La ley exige fianza en metálico «en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas».
• No se pueden pedir varios meses por adelantado. «En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta».
• Los honorarios de la inmobiliaria no los paga el inquilino. «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación».
• No se puede exigir un seguro de impago. «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas».
• Contrato por escrito, si el inquilino lo pide. «A instancia de la parte arrendataria, será obligatoria la formalización por escrito del contrato de arrendamiento». En él se hacen constar «la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado».

La subida anual de la renta sigue también las reglas generales: están en cuánto puede subir la renta.

Si eres inquilino y realquilas una habitación

Realquilar una habitación del piso que tienes alquilado es un subarriendo, y la ley le pone tres condiciones:

• Solo una parte, y con permiso por escrito. La vivienda «sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador».
• Sin ganar con ello. «El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento».
• Dura lo que dure tu contrato. «El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó».

Lo que queda fuera de la ley

• Los programas de acogida de entidades sociales. «La cesión de uso de habitaciones o estancias de una vivienda que realicen las entidades del tercer sector de acción social, en el marco de programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad, sin finalidad lucrativa y por el tiempo de duración del programa».
• Las viviendas universitarias calificadas como tales por la propia universidad y asignadas a sus alumnos o a su personal.
• La cesión turística de toda la vivienda o de una parte, cuando tiene su propia normativa turística. Su duración «no podrá en ningún caso superar los treinta y un días».

Por una habitación también se pueden pedir las ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda: los requisitos y las cuantías están en ayudas al alquiler.

Los contratos de habitación anteriores al decreto

El decreto no trae una regla transitoria pensada para ellos. La única que añade a la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a «los contratos de arrendamiento por temporada, de vivienda temporal, y los de similar naturaleza sometidos a la presente ley» firmados antes: siguen con las reglas que tenían hasta que acabe el plazo pactado. Si tu contrato de habitación es anterior al8 de octubre de 2026, cómo le afectan las reglas nuevas no está escrito con claridad en la norma.

Dos avisos: las comunidades autónomas y el Congreso

• Puede haber normas autonómicas. La ley deja a salvo las que, sobre alquiler temporal y de habitaciones, «hayan dictado o dicten las comunidades autónomas, que serán de aplicación en su respectivo ámbito territorial».
• El decreto aún tiene que votarse. En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. Si no se convalida, estas reglas dejarían de aplicarse. El estado de cada norma se revisa en la página del decreto de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Es legal alquilar un piso por habitaciones en 2026?

Sí. Desde el 8 de octubre de 2026 la Ley de Arrendamientos Urbanos lo nombra expresamente: alquilar una habitación es un arrendamiento de vivienda, habitual o temporal según la necesidad que cubra, y le pone un tope: la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.

¿Qué dice la nueva ley del alquiler de habitaciones?

Tres cosas. Que el alquiler de una habitación es un arrendamiento de vivienda y se rige por las mismas reglas. Que puede ser habitual o temporal, y si es temporal necesita una causa escrita en el contrato. Y que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede pasar de la renta del contrato de la vivienda completa.

¿Cuánto se puede cobrar por una habitación?

La ley no fija un precio por habitación. Limita la suma: las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez en una vivienda no pueden superar la renta del contrato de arrendamiento de la vivienda completa. En zona tensionada se aplican, además, los límites a la renta de esas zonas.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de habitación?

Depende de qué sea. Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, se le aplican los plazos del alquiler de vivienda habitual: un mínimo de 5 años, o 7 años si el arrendador es una empresa. Si es un alquiler temporal, con su causa escrita, dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.

¿Cuánta fianza se puede pedir por una habitación?

Una mensualidad de la renta, como en cualquier alquiler de vivienda. La garantía adicional, si se pacta, no puede pasar de 2 mensualidades en un alquiler habitual ni de 1 en uno temporal, y no se puede exigir un seguro de impago.

¿Puedo realquilar una habitación del piso en el que vivo de alquiler?

Solo con el consentimiento escrito del arrendador, y solo una parte de la vivienda, no toda. El precio del subarriendo no puede superar el del arrendamiento, y el derecho de quien ocupa la habitación se acaba cuando se acaba el contrato de quien se la realquiló.

¿Tiene que haber contrato por escrito para una habitación?

Si el inquilino lo pide, sí: la formalización por escrito es obligatoria a instancia de la parte arrendataria. Un contrato verbal sigue siendo válido, pero sin papel es más difícil probar lo que se pactó.

¿El alquiler de habitaciones tiene límite de precio en zona tensionada?

Sí. La renta del contrato de la vivienda completa o, si no lo hay, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez tiene que respetar los límites que la ley pone a la renta de los contratos nuevos en las zonas tensionadas.

¿Se aplica a las residencias de estudiantes o a los pisos de acogida?

La ley deja fuera las viviendas universitarias calificadas como tales por la propia universidad y la cesión de habitaciones que hacen las entidades del tercer sector de acción social, sin ánimo de lucro, en programas de acogida o inclusión.

¿Qué pasa con los contratos de habitación firmados antes del decreto?

El decreto no trae una regla transitoria pensada para ellos. La que hay se refiere a los contratos de temporada, de vivienda temporal y de similar naturaleza que ya estaban sometidos a la ley: esos siguen con sus reglas hasta que acabe el plazo pactado.

Fuentes: artículos 2, 5, 7, 8, 9, 9 bis, 11, 17, 20, 21, 21 bis, 36 y 37, disposición adicional duodécima y disposición transitoria octava de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 y en la anterior. Última actualización: 10 de octubre de 2026.