Reducción en el IRPF por alquilar una vivienda: del 100 % al 15 % según la renta

Tres reglas, según la fecha del contrato

La reducción está en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, que ha tenido tres redacciones. El Real Decreto-ley 29/2026 escribe la tercera y aclara, en una disposición transitoria, a qué contratos se aplica cada una. En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación.

Lo dice así la disposición transitoria. A los contratos «que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023» se les aplica el artículo 23.2 «en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021». A los celebrados «entre las fechas de entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y el 1 de diciembre de 2026», la reducción «en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2025». Esa ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023.

La escala nueva: contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026

La redacción nueva separa dos situaciones para quien «no tenga, en el momento de la celebración del contrato, la consideración de gran tenedor»: que la vivienda ya estuviera alquilada y se firme un contrato nuevo, o que se alquile por primera vez.

Contrato nuevo de una vivienda que ya alquilabas

Todo gira en torno a la comparación entre la renta inicial del contrato nuevo y «la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior».

El 100 % tiene dos puertas. Una es que, acabado el plazo mínimo del contrato anterior o su última prórroga, y con la rebaja, «se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento con el mismo arrendatario». La otra, si el inquilino es distinto, es que la renta quede por debajo del índice: «siempre que la citada renta inicial fuera inferior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia».

En euros, para una vivienda que se alquilaba por 900 € al mes y deja 7.200 € de rendimiento neto al año:

La tabla supone el mismo rendimiento neto en todos los casos para que se vea solo el efecto de la reducción. En la realidad, con una renta más alta el rendimiento también lo es.

Primer alquiler de la vivienda

«Cuando el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda» no hay renta anterior con la que comparar, y lo que cuenta es el índice de precios de referencia:

Alquiler social, vivienda rehabilitada y grandes tenedores

Hay dos reducciones que no dependen de la renta ni de ser o no gran tenedor: el 70 % cuando el arrendatario es una Administración o una entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda a alquiler social, o cuando la vivienda está en un programa público que limita la renta; y el 60 % cuando la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato. Para un gran tenedor son las únicas: las de las dos tablas anteriores no le alcanzan.

¿No sabes si lo eres? Míralo en ¿soy gran tenedor?. Para saber si tu municipio es zona tensionada, usa el buscador de zonas tensionadas; y para el límite de la renta, la calculadora del límite del alquiler.

Contratos firmados entre mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026

Conservan la escala de la ley de vivienda de 2023, que tiene cuatro escalones:

• 90 %: «cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado», con la renta rebajada más de un 5 % respecto al contrato anterior.
• 70 %: primer alquiler de una vivienda en zona tensionada a un inquilino de entre 18 y 35 años, o alquiler social.
• 60 %: vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato.
• 50 %: «En un 50 por ciento, en cualquier otro caso».

Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 siguen con la regla antigua, la más sencilla: el rendimiento «se reducirá en un 60 por ciento».

La prórroga tácita: 80 %

Hay una regla nueva que sí alcanza a los contratos antiguos. Cuando el contrato pasa el plazo mínimo y se prorroga año a año sin que nadie diga nada, «la reducción será del 80 por ciento durante el periodo en que» dure esa prórroga, con dos condiciones: que la renta inicial no exceda del límite del índice de precios de referencia y que el arrendador no sea gran tenedor.

Vale «con independencia de la fecha en que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento», pero solo para las prórrogas que empiecen de ahora en adelante: «siempre que el plazo mínimo de cinco años previsto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se produzca con posterioridad al 1 de diciembre de 2026». Un contrato de 2022, por ejemplo, tiene hoy el 60 % y podría pasar al 80 % cuando entre en prórroga tácita en 2027.

Sobre qué se aplica, y cuándo se pierde

La reducción no se calcula sobre lo que se cobra, sino sobre el rendimiento neto: los ingresos del año menos los gastos. La ley admite «Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos», entre ellos los intereses del préstamo, las reparaciones, los tributos como el IBI y la amortización del inmueble, que no puede pasar de «el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo».

• Los requisitos se miran al firmar. «Los requisitos señalados en los párrafos anteriores deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable durante la vigencia del contrato mientras se sigan cumpliendo los mismos».
• Si cumples varias, la mayor. «En caso de cumplirse los requisitos para aplicar varias de las reducciones señaladas a un mismo rendimiento neto, le resultará de aplicación la reducción de mayor cuantía».
• Hay que declararlo. Las reducciones solo valen para los rendimientos «que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección».
• El contrato tiene que respetar el tope de las zonas tensionadas. «Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».
• Con varios inquilinos, la edad cuenta en proporción. Los porcentajes para jóvenes se aplican «sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan el requisito de edad referido».

Lo que el texto no aclara

• El propio 1 de diciembre. La transitoria habla de contratos celebrados «entre» la ley de vivienda «y el 1 de diciembre de 2026». Aquí se cuenta ese día dentro de la escala anterior. Si firmas justo entonces, confírmalo.
• La prórroga tácita cuando ya había un porcentaje mayor. La norma dice que en la prórroga la reducción «será del 80 por ciento» y también que, cumpliéndose varias, se aplica la mayor. No dice cuál manda si el contrato tenía, por ejemplo, el 100 %. La calculadora enseña la mayor y lo avisa.
• El índice de precios fuera de las zonas tensionadas. Varias reducciones dependen del «sistema de índices de precios de referencia» o del «valor aplicable» que fije el Ministerio de Vivienda. La calculadora te pregunta si tu renta queda por debajo: no lo calcula.

Esto es información general sobre el texto publicado en el BOE, no asesoramiento fiscal. La reducción es estatal y forma parte del cálculo de la base imponible; en el País Vasco y Navarra el IRPF tiene normas propias.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la reducción en el IRPF por alquilar una vivienda?

Depende de cuándo se firmó el contrato. Si es anterior al 26 de mayo de 2023, el 60 % del rendimiento neto. Si se firmó entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026, entre el 50 % y el 90 %. Si es posterior, entre el 15 % y el 100 %, según lo que haga el arrendador con la renta.

¿Me cambia la reducción si mi contrato ya está firmado?

No. Los contratos celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026 conservan la reducción que tenían: el 60 % los anteriores a la ley de vivienda de 2023 y la escala del 90, 70, 60 y 50 % los posteriores. La escala nueva es para los contratos que se firmen después.

¿Qué reducción tengo si subo el alquiler en un contrato nuevo?

Con la escala nueva, el 40 % si la renta sube hasta un 5 % respecto a la última del contrato anterior, el 30 % hasta un 10 %, el 25 % hasta un 15 %, el 20 % hasta un 20 % y el 15 % si sube más. La comparación se hace con la renta anterior ya actualizada.

¿Y si mantengo o bajo la renta?

Si la renta nueva no supera la anterior, la reducción es del 50 %. Si la bajas más de un 5 %, va del 70 % al 100 %: el 100 % si el contrato nuevo es con el mismo inquilino o si la renta queda por debajo del índice de precios de referencia.

¿Qué pasa si alquilo la vivienda por primera vez?

Con la escala nueva, la reducción es del 100 % si la renta queda por debajo del límite del índice de precios de referencia. Si no, del 95, 90 o 85 % según esté en zona tensionada y la edad del inquilino, y del 50 % en los demás casos.

¿Tienen reducción los grandes tenedores?

En los contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026, casi ninguna: las reducciones ligadas a la renta son solo para quien no es gran tenedor al firmar. Les quedan la del 70 % por alquiler social o de renta limitada y la del 60 % por vivienda rehabilitada.

¿Sobre qué cantidad se aplica la reducción?

Sobre el rendimiento neto positivo: lo cobrado en el año menos los gastos necesarios para obtenerlo, como los intereses del préstamo, las reparaciones, los tributos como el IBI y la amortización. La redacción nueva se refiere al alquiler de vivienda del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el de la vivienda permanente del inquilino: no alcanza a locales ni a alquileres de temporada.

¿Puedo perder la reducción?

Sí, en tres casos que dice la ley: si dejan de cumplirse los requisitos que había al firmar, si el rendimiento no se declaró y lo descubre Hacienda en una comprobación, y si el contrato incumple el límite de renta de las zonas tensionadas.

Fuentes: artículo 23 y disposición transitoria trigésima octava de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en sus redacciones de 2021, 2024 y 2026; artículo 6 del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823); y disposición final novena de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Escala nueva para contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026. Última actualización: 10 de octubre de 2026.