Guía del alquiler en 2026: lo que dice la ley, con una herramienta para cada duda

Lo esencial del alquiler de vivienda, hoy

Son las reglas generales. El alquiler de temporada y el de habitaciones tienen las suyas, y los contratos firmados antes de cada reforma conservan en buena parte las de su fecha.

Si vas a firmar un contrato

Lo que pueden pedirte, lo que no, y qué tipo de contrato te están ofreciendo.

• Fianza del alquiler. Lo máximo que pueden pedirte al entrar: fianza, garantía y mes por adelantado.
• Quién paga qué en un alquiler. Qué gastos puede pasarte el contrato y cuáles no, empezando por el IBI y la inmobiliaria.
• Alquiler de temporada. Si te ofrecen un contrato de temporada o de once meses: cuándo lo es de verdad.
• Alquiler de habitaciones. Si alquilas una habitación: qué contrato es y cuánto pueden sumar todas las del piso.
• Límite del alquiler en zona tensionada. Si la vivienda está en una zona tensionada: el tope a la renta de un contrato nuevo.
• Cuánto dura un contrato de alquiler. Cuánto dura como mínimo lo que firmas, ponga lo que ponga el papel.
• Ayudas al alquiler. Si tienes 35 años o menos, o pocos ingresos: la ayuda de hasta 300 euros al mes, que se puede pedir antes de firmar.

Si ya vives de alquiler

Hasta cuándo dura tu contrato, cuánto puede subir la renta y qué te corresponde con el decreto.

• Calculadora del alquiler. La calculadora completa: prórroga, subida y deducción en un solo resultado.
• Cómo pedir la prórroga. Si te corresponde la prórroga extraordinaria: cómo pedirla, con un modelo de carta.
• Cuánto puede subir la renta. Cuánto puede subirte la renta en la próxima actualización.
• Calculadora del IRAV. El índice que hace de techo a esa subida, mes a mes.
• La deducción por alquiler. Lo que puedes restar en el IRPF por el alquiler que pagas.
• Ayudas al alquiler. Las ayudas del plan estatal de vivienda para pagar la renta: requisitos y cuánto sería.
• Zonas tensionadas: buscador. Si tu municipio es zona tensionada y qué cambia allí.
• Suspensión de desahucios. Si hay un procedimiento de desahucio: cuándo se suspende y qué umbral de ingresos mira el juzgado.
• El préstamo TU CASA. Si piensas comprar tu primera vivienda: el préstamo público que completa la hipoteca.
• Ayuda a la compra para jóvenes. Si piensas comprar en un municipio pequeño y tienes 35 años o menos: la ayuda de hasta 15.000 euros.

Si quieres irte

Desde cuándo puedes dejar el contrato, cómo avisar y qué pasa con la fianza.

• Irse antes de tiempo de un alquiler. Desde qué día puedes dejar el contrato y hasta cuándo tienes que avisar.
• Fianza del alquiler. Cuándo tienen que devolverte la fianza y qué es el documento de finalización.
• Cuánto dura un contrato de alquiler. Si prefieres esperar al vencimiento: en qué fecha cae y con cuánto aviso.

Si eres propietario

Avisos, impuestos y lo que cambia según cuántas viviendas tengas.

• No renovar el alquiler. Hasta qué día tienes que avisar para no renovar, con un modelo de carta.
• Reducción del IRPF para quien alquila. Cuánto se reduce en el IRPF lo que cobras, según la fecha del contrato y la renta.
• Gran tenedor: ¿lo eres?. Si lo eres, por número de viviendas o por metros, y qué te cambia.
• La renovación automática por cinco años. Lo que cambiaría el 15 de noviembre de 2026 si el segundo decreto sigue adelante.
• Quién paga qué en un alquiler. Qué gastos y reparaciones son tuyos y qué puedes pactar por escrito.
• Suspensión de desahucios. Cuándo no hay suspensión y qué compensación prevé el decreto para quien demanda.
• Plusvalía municipal. Si vendes, heredas o donas una vivienda: cuánto se paga de plusvalía municipal y cuándo no se paga.

De qué depende todo esto

De dos reales decretos-leyes publicados el 7 de octubre de 2026, que el Congreso todavía tiene que votar. El Real Decreto-ley 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Pendiente de convalidación. El Real Decreto-ley 28/2026: su propio texto fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Pendiente de convalidación. Sus medidas, una a una, están en el resumen del decreto de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

Lo que pacten las partes, con un mínimo que el inquilino puede exigir: 5 años, o 7 años si el arrendador es una empresa. Después, si nadie avisa, hasta 3 años más.

¿Cuánta fianza se puede pedir?

Una mensualidad de renta en un alquiler de vivienda. Además se puede pactar una garantía adicional de hasta 2 mensualidades, o de 1 en un alquiler temporal.

¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?

Lo que diga el contrato, con el IRAV como techo (2,54 % en septiembre de 2026). El decreto de octubre de 2026 añade, hasta el 31 de diciembre de 2027, un límite extraordinario: como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa, y ninguna subida si la renta supera el índice de precios de referencia.

¿Quién paga el IBI y la comunidad?

El IBI, el arrendador: desde el 8 de octubre de 2026 no puede cargarse al inquilino de una vivienda. La comunidad también, salvo que el contrato diga por escrito que la paga el inquilino e indique su importe anual.

¿Puedo irme antes de que acabe el contrato?

Sí, cuando hayan pasado 6 meses, avisando con 30 días de antelación. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, sin indemnización.

¿Qué ha cambiado con el decreto de vivienda de octubre de 2026?

Entre otras cosas: una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, un límite extraordinario a la subida anual, reglas para el alquiler de temporada y de habitaciones, el IBI a cargo del arrendador y el fin de la indemnización por desistimiento. El decreto está pendiente de que el Congreso lo convalide.

Fuentes: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Real Decreto-ley 29/2026 y Real Decreto-ley 28/2026; índice del Instituto Nacional de Estadística. Cada cifra está explicada, con su artículo, en la página a la que enlaza. Última actualización: 10 de octubre de 2026.