Cuánto puede subir tu alquiler en 2026 y 2027

Las tres reglas, en orden

1. Si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza

El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción que le da el decreto, permite actualizar la renta cada año «en los términos pactados por las partes» y añade: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos».

Lo primero, por tanto, es mirar si tu contrato tiene una cláusula de actualización.

2. El tope general: el IRAV

El mismo artículo pone un techo que vale siempre: «En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) a fecha de cada actualización».

El mes que cuenta es «el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato». El IRAV lo publica el Instituto Nacional de Estadística a mediados de cada mes.

3. El límite extraordinario, hasta el 31 de diciembre de 2027

La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026añade un límite temporal para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Distingue dos casos:

• Si la renta supera el índice de referencia: cuando «la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta».
• En los demás casos: manda lo que pacten las partes y, «en ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento».

Cuánto supone en euros

Con el último IRAV publicado (2,47 %, agosto de 2026), el límite del 2 % rebaja la subida máxima en 0,47 puntos. Para quien no supera el índice de referencia y no pacta otra cosa:

El efecto grande está en el otro caso: si la renta supera el índice de referencia, no sube nada, y la diferencia es toda la subida que habría permitido el IRAV.

Cómo saber si tu renta supera el índice de referencia

El decreto se remite al «sistema de índices de precios de referencia». El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana lo ofrece en una herramienta de consulta pública: con los datos de la vivienda devuelve el rango de precios que le corresponde.

Si no lo sabes, la calculadora de arriba te da los dos resultados: el máximo si no lo superas y la congelación si lo superas.

Si arrendador e inquilino llegan a un acuerdo

El 2 % no es obligatorio en todos los casos: solo actúa cuando no hay acuerdo. La disposición dice que «el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes». Sigue en pie, eso sí, el tope general del IRAV, que el artículo 18.1 aplica «en todo caso».

Contratos anteriores a la ley de vivienda de 2023

El artículo 4.Dos del decreto modifica la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, para que los contratos celebrados antes de su entrada en vigor se actualicen también con el límite del artículo 18.1 en su nueva redacción.

Lo que hay que tener en cuenta

• La calculadora usa el último IRAV publicado. Si tu actualización es dentro de unos meses, el que valdrá es el que esté publicado ese día.
• El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero debe votarse en el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación. Si cambia su situación, esta página se actualizará.
• Para ver también la prórroga del contrato y la deducción en el IRPF, usa la calculadora completa.

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026 (artículo 3.Once, artículo 4.Dos y disposición final sexta) e INE para el IRAV. Última actualización: 9 de octubre de 2026.